Mniej biur, więcej transakcji

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku biurowym widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie budowy pojedynczych biurowców, trend ten jest nadal widoczny zarówno w stolicy jak i miastach regionalnych. Przykładowo w Warszawie w budowie znajduje się obecnie ok. 235 000 mkw., a w miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 310 000 mkw. Sytuacja ta wynika z utrzymania się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie,

tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

W miastach regionalnych łączna podaż może wynieść 305 000 mkw., co jest wartością o ponad 25% niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat, a efekt wyhamowania podaży w regionach będzie opóźniony względem warszawskiego rynku o około rok i zacznie oddziaływać już w 2024 roku,

komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach tego roku wyniosła blisko 497 000 mkw. i była o 18% niższa względem analogicznego okresu w 2022 roku. Niemniej, liczba transakcji była rekordowo duża – o 6% większa r/r oraz o 10% w porównaniu do 2019 roku,

dodaje Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Na rynkach regionalnych nominalna aktywność najemców była wyższa, wynosząc niecałe 532 000 mkw. co stanowi 19% wzrost r/r oraz 3% wzrost względem analogicznego okresu w 2019 roku. Za 59% zawartych umów odpowiadały nowe kontrakty, za 35% - renegocjacje, a 6% - ekspansje. Na stronę popytową w miastach regionalnych, podobnie jak wcześniej, największy wpływ miały firmy z sektora IT oraz branży usług dla biznesu. Wskaźnik absorpcji dla miast regionalnych, pokazujący realne powiększenie zajmowanej powierzchni przez wszystkich najemców, jest natomiast relatywnie niewielki i stanowi około 75 500 mkw. Ten najniższy od 13 lat poziom wskazuje, że pomimo dużego wolumenu transakcji, zauważalna jest przede wszystkim rotacja najemców w obecnie zajmowanych biurach oraz renegocjacja starszych umów. Rzadziej natomiast obserwujemy powiększanie zajmowanych powierzchni. Regiony przechodzą przebudowę struktury najmów, która w długiej perspektywie stanowić będzie wartość dla inwestorów zainteresowanych zakupem skomercjalizowanych budynków, 

komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield. 

Przekroczenie poziomu 16,50 EUR / mkw. jest realne tylko dla kilku budynków w skali wszystkich miast regionalnych łącznie. W pierwszej kolejności będą to obiekty biurowe w Krakowie w okolicy Dworca Głównego. W czasie gdy najlepsze budynki będą stopniowo podwyższać czynsze, lokalizacje które od 2020 r. tracą zainteresowanie najemców, zderzą się ze zjawiskiem, w którym agresywne obniżki czynszów nie pomogą w ponownej komercjalizacji wolnych powierzchni. Na szczęście dla rynków regionalnych, takie lokalizacje są bardzo rozproszone,

podsumowuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.