Polska doświadczyła jednego z najszybszych wzrostów czynszów w całej Unii Europejskiej w ostatnich pięciu latach – w największych miastach wzrosty te były dwucyfrowe. Zwiększone koszty finansowania, inflacja, napływ ludności do miast – to niektóre powody tej zmiany. Jak wskazują eksperci międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w raporcie “Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0”, średnie czynsze za 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie są wyższe niż w Pradze, Wiedniu czy Bratysławie, na szczęście daleko im do tych z Londynu, Zurychu czy Dublina.
Po wybuchu wojny w Ukrainie obserwowaliśmy duży spadek dostępności mieszkań na wynajem, a czynsze poszybowały w górę w bardzo krótkim czasie. Na niską ofertę nałożyła się galopująca inflacja i wzrost kosztów życia, a także wysokie stopy procentowe, które wywindowały raty kredytów do niespotykanych wcześniej poziomów. W ujęciu pięcioletnim czynsze najmocniej wzrosły w Krakowie i Poznaniu, odpowiednio aż o 50% i 48%. Kolejne miejsca zajęła Warszawa ze wzrostem 47% i Łódź +41%. Najmniejszą, ale wciąż znaczącą zmianę odnotowano we Wrocławiu i Gdańsku, gdzie czynsze od 2019 roku zanotowały wzrost o 36% i 31%",
mówi Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.
Warto też zwrócić uwagę, że w Warszawie obserwujemy znaczącą różnicę w stawkach czynszowych w centrum i miasta dzielnicach obrzeżnych na czerwiec 2024 roku było to średnio aż 260 euro (ok. 1110 PLN). Różnice w średniej cenie pomiędzy centrum miasta a jego peryferiami wyniosły w czerwcu 2024 od 89 EUR w Atenach aż do 472 EUR w Kopenhadze",
dodaje Karolina Furmańska.
Stabilizacja i zwiększająca się dostępność mieszkań na wynajem
Analizując mediany czynszów ofertowych różnych typów mieszkań (1-, 2-, 3- i 4-pokojowych), to w Krakowie wzrosły one wszędzie. W wielu miastach obserwowaliśmy wzrost czynszów dla największych mieszkań – np. w Sopocie, Poznaniu i Gdańsku. Katowice i Warszawa odnotowały delikatny spadek mediany dla mieszkań na wynajem o największych metrażach",
tłumaczy Karolina Furmańska.
Czy PRS zmieni sytuację na rynku najmu?
Dalszy rozwój sektora PRS (Private Rented Sector) znacząco i pozytwnie będzie wpływał na polski rynek najmu. Jego skala jest jednak wciąż mała w stosunku do całego rynku najmu, który w Polsce reprezentowany jest przede wszystkim przez indywidualnych wynajmujących. Obecnie rynek PRS obejmuje nieco ponad 16 600 mieszkań w największych polskich miastach, a na najbliższe lata planowane jest powstanie kolejnych 30 tys. mieszkań. Oficjalne dokładne statystki liczby mieszkań na wynajem nie są znane, ale przyjmując, że prywatnych wynajmujących jest z pewnością niemal milion. To nadal prywatni wynajmujący dyktują więc warunki",
mówi Karolina Furmańska.
Wysokie koszty finansowania, wynikające z wysokiego poziomu stóp procentowych, były największą barierą rozwoju PRS i spowodował ograniczenie liczby transakcji w ostatnich dwóch latach. Gdy ten problem zniknie, a tego spodziewamy się w najbliższym czasie wraz ze spadającą inflacją, zainteresowanie inwestorów PRS wzrośnie i to geometrycznie. Fundamenty popytowe nadal są bardzo silne, zarówno jeśli chodzi o sektor PRS, jak i inne podsektory rynku Living: domy studenckie, coliving czy mieszkania serwisowane dla seniorów",
tłumaczy Karolina Furmańska.
Czynnikiem niewątpliwie hamującym dziś inwestycje w sektorze najmu inwestycyjnego są niekorzystne dla niego przepisy podatkowe. Od 1 stycznia 2025 r. zmianie ulegnie w szczególności definicja budowli jako przedmiotu opodatkowania w ramach podatku od nieruchomości (PON). Zapowiedziana nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych niewątpliwie wpłynie nie tylko na sektor PRS, ale i cały rynek nieruchomości",
dodaje dr Joanna Prokurat, Partner w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland.