11/08/24

Stabilizacja na rynku biurowym


Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec III kwartału 2024 roku. W regionach poziom popytu kształtował się na podobnym poziomie do analogicznego, rekordowego dla największych miast regionalnych okresu w 2023 roku. Oznacza to konsekwentną stabilizację rynku najmu. Jednocześnie stagnacja po stronie podażowej i niewielki wolumen projektów w budowie będzie w przyszłości przekładał się na spadający wskaźnik powierzchni do wynajęcia. 

PODAŻ: wzrost w mniejszym tempie, w budowie 75% mniej powierzchni biurowej

Na koniec III kwartału tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekroczyły poziom 13 milionów mkw.  

Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła do tej pory niecałe 152 000 mkw., z czego najwięcej powierzchni oddało się w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Analizując sytuację na rynku biurowym w Polsce w ciągu trzech ostatnich lat widoczny jest konsekwentny spadek wolumenu nowej podaży. Pomimo rozpoczęcia budowy pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów pozostaje na niskim poziomie. Przykładowo w Warszawie powstaje obecnie jedynie ok. 210 000 mkw. W miastach regionalnych z kolei w realizacji pozostaje niewiele ponad 200 000 mkw. To stanowi jedynie 25% wolumenu powierzchni w budowie osiąganego przed pandemią,
-komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Największe budynki oddane dotychczas do użytku obejmują Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw. – Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16 900 mkw. – Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15 500 mkw. – CA IMMO) oraz ukończenie biurowca Vibe I w Warszawie (15 000 mkw. – Ghelamco).

Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się do końca roku jeszcze o ok. 70 000 mkw. Prognozujemy, że w 2025 roku wolumen nowej podaży wyniesie ok. 220 000 mkw. powierzchni, czyli będzie zbliżony do wartości notowanych obecnie. Wyższej aktywności deweloperskiej spodziewamy się dopiero po 2026 roku,
-dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

POPYT: aktywność najemców zbliżona do poprzedniego roku

Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku w Warszawie wyniosła 492 200 mkw. i pozostawała na tym samym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku. Jest to efekt stopniowej stabilizacji na rynku najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku,
-tłumaczy Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

W okresie od stycznia do września 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły ok. 44% wszystkich zawartych umów, z kolei powierzchni zajęte przez właściciela odpowiadały dodatkowo za 7% powierzchni najmu. Udział renegocjacji pozostał wysoki i wyniósł 42%, na dodatek ekspansje wygenerowały około 7% wolumenu transakcji.

W regionach aktywność najemców dotyczyła transakcji najmu na trochę ponad pół miliona mkw., co stanowi jedynie 4% spadek względem analogicznego okresu z poprzedniego roku, który, co należy podkreślić, był rekordowy na największych rynkach biurowych poza Warszawą. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT oraz reprezentujące sektor usług i produkcji. W strukturze transakcji przeważały natomiast umowy renegocjacji, które odpowiadały za 53% popytu. Nowe umowy miały 43-procentowy udział w rynku najmu, a ekspansje – jedynie 4%,
-komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

PUSTOSTANY: stabilizacja z potencjałem do spadków

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec III kw. 2024 roku wyniósł 14,1%, co stanowi wzrost o 0,1 pp. względem III kw. 2023 r., lecz spadek o 0,3 pp. względem II kw. 2024 r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,7%.

W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, z kolei wzrost zanotowano we Wrocławiu. Tym samym średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł na koniec września 17,3%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,84 mln mkw., a to oznacza wzrost o 2% względem r/r.

CZYNSZE: stawki najmu w większości bez zmian

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.
Karolina Samczyńska