Rekordowy ruch turystyczny i silne ożywienie rynku hotelowego w Polsce

04 grudnia 2025

Nowe inwestycje, zmieniające się modele podróży i dynamiczny rozwój infrastruktury wspierają wzrost sektora hotelowego

Według najnowszego raportu „Trends Radar” międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, polski sektor hotelowy wchodzi w fazę bardziej dojrzałego, zrównoważonego i odpornego wzrostu. Tylko w pierwszej połowie 2025 roku z bazy noclegowej w Polsce skorzystało 18,2 mln turystów, a liczba noclegów turystów zagranicznych przebiła poziomy sprzed pandemii. Tę pozytywną tendencję dobrze ilustrują dane z Warszawy – jak wynika z raportu „Warsaw Tourism Market Insights”, w 2024 roku stolicę odwiedziło ponad 12,2 mln osób, a goście z zagranicy odpowiadają już za ponad 20% obrotów detalicznych w centrum miasta.

Rynek hotelowy w Polsce: odbudowa, wzrost i transformacja

Jak podsumowuje raport „Trends Radar”, rok 2025 przyniósł kontynuację odbudowy popytu i bardzo dobre wyniki operacyjne. W I połowie roku z bazy noclegowej w Polsce skorzystało 18,2 mln turystów, generując 44,9 mln noclegów (+8,5% r/r). Segment zagraniczny nie tylko wrócił do formy, ale przebił poziomy z 2019 roku – liczba noclegów udzielonych turystom spoza Polski sięgnęła 3,8 mln.

Wskaźnik obłożenia hoteli do sierpnia 2025 roku wyniósł około 70%, a kluczowe wskaźniki finansowe – ADR i RevPAR – wzrosły o 5-7% r/r, przekraczając poziomy z 2019 roku. Już od dwóch lat to właśnie ADR – czyli średnia stawka dzienna – pozostaje głównym motorem wzrostu przy stabilizującym się obłożeniu.

Polski rynek hotelowy nadal odnotowuje bardzo dobre wyniki – poziomy RevPAR w głównych destynacjach w kraju wyraźnie przekraczają wartości z 2019 roku. Z kolei po stronie transakcyjnej obserwujemy zmniejszającą się różnicę między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, co powinno dodatkowo pobudzić aktywność rynkową. Rosnące zaangażowanie finansowe ze strony lokalnych i regionalnych banków również pozytywnie wpływa na perspektywy inwestycyjne i tworzy sprzyjające warunki dla dalszego zainteresowania inwestorów",

komentuje Nicolas Horky, Head of Hotel Transactions CEE & SEE, Czech Republic, Cushman & Wakefield.

Co istotne, według prognoz, w latach 2025-2029 liczba noclegów krajowych w hotelach będzie rosła średniorocznie (CAGR) o 2,4%, natomiast liczba noclegów turystów międzynarodowych zwiększy się aż o 5,3% rocznie – co potwierdza rosnącą rolę Polski jako destynacji na europejskiej mapie turystycznej.

Warszawa – dynamiczne centrum turystyki miejskiej

Warszawa niezmiennie pozostaje liderem rynku hotelowego w Polsce. Na Mazowszu funkcjonuje ponad 240 hoteli, z czego aż 40% znajduje się właśnie w stolicy. Co istotne, to tutaj skoncentrowana jest niemal cała oferta najwyższej klasy – 15 z 16 pięciogwiazdkowych obiektów w regionie zlokalizowanych jest właśnie w Warszawie. Choć największą popularnością wśród odwiedzających cieszą się hotele czterogwiazdkowe, to segment luksusowy odpowiada już za blisko połowę wszystkich rezerwacji wśród gości zagranicznych.

Rok 2024 przyniósł wyraźne ożywienie turystyczne – Warszawę odwiedziło ponad 12,2 mln osób, czyli o 10% więcej niż rok wcześniej. Liczba udzielonych noclegów wzrosła o 7,5%, a z warszawskiej bazy noclegowej skorzystało ponad 5 mln turystów, generując przeszło 8 mln noclegów. Turyści krajowi stanowili 68% odwiedzających, natomiast 32% przyjechało z zagranicy. Najliczniejsi byli goście z Ukrainy (15,6%), USA (12,3%), Niemiec (8,7%) i Wielkiej Brytanii (7,9%). Krótkie wyjazdy wypoczynkowe stanowiły ponad połowę wszystkich wizyt, ale znaczący udział miały również podróże służbowe (31%) oraz wizyty rodzinno-towarzyskie (15%).

Silny wzrost ruchu turystycznego ma bezpośrednie przełożenie na sektor handlowy – zwłaszcza w centralnych dzielnicach miasta. Szacuje się, że turyści zagraniczni odpowiadają już za 22–25% całkowitego obrotu detalicznego w śródmieściu Warszawy. Najwięcej wydają na modę i akcesoria, gastronomię, dobra luksusowe oraz rozrywkę. To z kolei zwiększa atrakcyjność lokalizacji handlowych – zarówno dla międzynarodowych marek, jak i inwestorów.

Wysoka dynamika przyjazdów do stolicy wiąże się także z rosnącą aktywnością segmentu MICE. Warszawa skutecznie przyciąga gości biznesowych dzięki rozwiniętej infrastrukturze konferencyjnej, bogatej ofercie wydarzeń branżowych oraz coraz większej dostępności połączeń lotniczych. Fakt, że niemal jedna trzecia turystów zagranicznych odwiedza miasto w celach służbowych, podkreśla potencjał stolicy jako regionalnego hubu dla sektora spotkań i konferencji.

Istotnym czynnikiem przewagi konkurencyjnej Warszawy na tle innych europejskich stolic jest także jakość infrastruktury miejskiej i jej ciągła modernizacja. Śródmieście, a zwłaszcza rejony wokół stacji metra Centrum i Świętokrzyska, to dziś najintensywniej uczęszczane przestrzenie piesze w Polsce – przykładem może być ulica Chmielna, którą odwiedza rocznie nawet 20 milionów osób. Miasto aktywnie inwestuje w poprawę jakości przestrzeni publicznej: zmodernizowano już Plac Pięciu Rogów, Plac Trzech Krzyży oraz Centralny Plac, a w planach są kolejne – m.in. Plac Teatralny, Plac Bankowy czy Hala Gwardii.

Warszawa nie tylko nadrabia straty z okresu pandemii – ona buduje nową jakość miejskiego doświadczenia. Inwestycje w przestrzenie publiczne, nowe projekty placemakingowe i rosnące znaczenie turystyki zakupowej to silne atuty, które będą wspierać sektor hotelowy także w kolejnych latach",

komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Trend "Coolcation": Bałtyk alternatywą dla południa Europy

Jak podkreślają eksperci Cushman & Wakefield w „Trends Radarze”, jednym z wyraźnie widocznych trendów w sezonie letnim 2025 roku jest zjawisko tzw. „coolcation” – czyli świadomego wybierania chłodniejszych kierunków wakacyjnych w odpowiedzi na fale upałów w krajach południowej Europy.

Wybrzeże Bałtyku, w tym Trójmiasto i mniejsze kurorty, odnotowało 30-procentowy wzrost liczby odwiedzających, a obłożenie hoteli powróciło do poziomów sprzed pandemii. Zjawisko to potwierdza rosnące znaczenie lokalnych destynacji wakacyjnych i zwiększone zainteresowanie nie tylko ze strony gości zagranicznych, ale też i krajowych, zwłaszcza rodzin i podróżujących z dziećmi",

dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Perspektywy inwestycyjne: kapitał wraca do hoteli

W I połowie 2025 roku wolumen transakcyjny w segmencie hotelowym wyniósł ok. 80 mln EUR – dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Zwiększona aktywność inwestorów świadczy o odbudowie zaufania do rynku oraz oczekiwaniu na kompresję stóp kapitalizacji w kolejnych kwartałach.

Silnym katalizatorem dla dalszych inwestycji będzie rozwój infrastruktury transportowej, w tym przede wszystkim budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Projekt zakładający powstanie największego lotniska przesiadkowego w Europie Środkowo-Wschodniej, w połączeniu z siecią szybkich kolei, może istotnie przekształcić mapę turystyczną i hotelową Polski. Według prognoz CPK do 2035 roku port może obsługiwać nawet 40 mln pasażerów rocznie.

Realizacja CPK będzie miała długofalowy wpływ na rynek hotelowy – nie tylko w Warszawie, ale również w pasie centralnym kraju. To impuls do rozwoju nowych projektów hotelowych w lokalizacjach wcześniej nieoczywistych, zwiększenia inwestycji w segment business & transit oraz rozbudowy zaplecza konferencyjnego",

komentuje Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Dodatkowo, aż 56 nowych połączeń lotniczych uruchomionych w 2025 roku (w tym rejsy długodystansowe) oraz zapowiedź kolejnych 30 w 2026 roku budują trwałe podstawy dla rosnącego popytu turystycznego i hotelowego – zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Trendy długoterminowe: bleisure, elastyczność, odpowiedzialność i hybrydyzacja

Podróżowanie w Europie wchodzi w nową erę świadomych wyborów. Według raportu European Travel Commission, rok 2025 zdominują dłuższe pobyty, wyższe budżety oraz klimatycznie odpowiedzialne decyzje. Aż 81% Europejczyków deklaruje, że bierze pod uwagę wpływ swoich podróży na środowisko.

Hotele należą do najbardziej energochłonnych obiektów, a koszty energii stanowią jedną z najwyższych pozycji w ich strukturze wydatków. Zgodnie z indeksem ESG Deepki, sektor hotelowy odnotowuje najwyższe średnie zużycie energii w porównaniu z innymi segmentami rynku nieruchomości komercyjnych w Europie. W obliczu rosnących cen energii oraz presji związanej z przeciwdziałaniem zmianom klimatycznym, coraz więcej hoteli poszukuje sposobów na ograniczenie zużycia energii i emisji. Dodatkowym wyzwaniem jest wysokie zużycie wody, które stanowi istotny koszt operacyjny i problem środowiskowy, szczególnie w kontekście rosnącego ryzyka występowania suszy w wielu regionach Europy. Według badań opublikowanych w Tourism Management, w europejskiej branży hotelarskiej zużycie wody wynosi średnio około 300 litrów na gościa na dobę, w zależności od standardu obiektu. To wartość znacząco przewyższająca przeciętne zużycie wody przez lokalnego mieszkańca, które wynosi około 144 litrów dziennie.

“Jednym z kluczowych narzędzi wspierających redukcję zużycia energii i wody oraz ograniczenie wpływu na środowisko są certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM czy LEED. Branża hotelowa wykazuje trend wzrostowy w zakresie liczby certyfikacji w tych systemach, choć wciąż pozostaje daleko w tyle za segmentami logistyki czy biur. Warto podkreślić, że tylko w 2024 roku w Polsce liczba certyfikowanych obiektów hospitality wzrosła o 21%. Co więcej, Warszawa pozostaje liderem wśród sześciu stolic Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby certyfikowanych hoteli, co potwierdza rosnące znaczenie ESG w strategiach rozwoju tego sektora” – tłumaczy Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.

Kolejnym wyraźnym trendem jest bleisure, czyli łączenie podróży służbowych z wypoczynkiem. Rozwój elastycznych modeli pracy i rosnąca troska firm o dobrostan pracowników sprawiają, że coraz więcej profesjonalistów decyduje się na przedłużenie delegacji o kilka dni odpoczynku. Taki model przynosi korzyści zarówno pracownikom – zwiększając ich zaangażowanie i redukując stres – jak i pracodawcom, wzmacniając ich wizerunek jako nowoczesnych i otwartych na potrzeby kadry. Dłuższe pobyty często nie generują dużych dodatkowych kosztów, co czyni ten model szczególnie atrakcyjnym z punktu widzenia firm.

Równolegle zacierają się granice między hotelarstwem a najmem mieszkaniowym. Rosnącą popularność zdobywają apartamenty serwisowane oraz koncepty długiego pobytu, które oferują większą przestrzeń, prywatność i możliwość samodzielnego przygotowywania posiłków. Hotele miejskie coraz częściej odchodzą od tradycyjnego modelu zamkniętego kompleksu – współpracują z lokalnymi restauracjami, projektują przestrzenie coworkingowe i strefy społeczne, odpowiadając na potrzeby niezależnych podróżnych i obniżając koszty operacyjne. Inwestorzy odpowiadają na ten trend, rozwijając budynki typu mixed-use, które łączą funkcje hotelowe, mieszkaniowe i serwisowane, tworząc elastyczne, zintegrowane przestrzenie.

Na polskim rynku te zmiany już są widoczne. We Wrocławiu Marriott otworzył obiekt Element by Westin – aparthotel z 115 studiami wyposażonymi w pełne kuchnie, zaprojektowany z myślą o dłuższych, niezależnych pobytach. W Warszawie Staycity Group adaptuje dawny biurowiec na aparthotel z 268 jednostkami, przestrzeniami coworkingowymi, kawiarnią, siłownią i barem – otwarcie planowane jest na koniec 2026 roku. Z kolei IHG przygotowuje się do wprowadzenia na rynek europejski marki Candlewood Suites, z planami ekspansji obejmującymi także Polskę.

– Polski rynek hotelowy wchodzi w nowy etap rozwoju – oparty na jakości, elastyczności i zrównoważonym podejściu. Wzrost popytu zagranicznego, powrót turystyki miejskiej, rosnąca rola ESG oraz zmiana modeli właścicielskich sprawiają, że sektor staje się coraz bardziej atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i gości. W najbliższych latach to właśnie współpraca, odporność i innowacyjność będą decydować o sile konkurencyjnej polskich hoteli – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz.