Nowe regulacje, nowe realia – co czeka rynek mieszkaniowy w 2026 roku?

17 December 2025

Wchodzące w życie w 2026 roku zmiany legislacyjne mogą wpłynąć na podaż, koszty inwestycji i ceny mieszkań. Raport „Trends Radar” międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield analizuje możliwe skutki zmian oraz kondycję polskiego rynku u progu 2026 roku.

Rok 2026 zapowiada się jako kolejny punkt zwrotny dla rynku mieszkaniowego w Polsce. W życie wchodzą nowe regulacje – m.in. nowe obowiązki wynikające z ustawy o ochronie ludności oraz reformy planowania przestrzennego – które mogą utrudnić realizację inwestycji i wpłynąć na dostępność gruntów oraz poziom cen.

Zarówno ustawa o ochronie ludności, jak i reforma planistyczna to zmiany potrzebne, ale trzymanie inwestorów w napięciu niemal do samego końca, co do ostatecznego kształtu regulacji, jest dla nich bardzo angażujące. Wpływ wejścia w życie reformy planowania przestrzennego, która ma mieć miejsce w połowie 2026 roku, może mieć przełożenie na przyszłą podaż i zadecyduje o dynamice rynku w kolejnych latach",

komentuje Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe inwestycje mieszkaniowe będą musiały uwzględniać miejsce doraźnego schronienia w razie zagrożenia. Koszty realizacji tych rozwiązań mogą wynieść od 2 do nawet 5% całkowitego kosztu inwestycji. Przewidziano wprawdzie mechanizm refundacji z budżetu państwa, jednak niepełne dofinansowanie może zostać przerzucone na nabywców mieszkań – zwłaszcza w projektach o podwyższonym standardzie bezpieczeństwa.

Również reforma planowania przestrzennego, która zacznie obowiązywać w pełni od czerwca 2026 roku, niesie poważne implikacje dla branży. Mimo że w założeniu jej celem było ograniczenie chaosu przestrzennego i rozlewania się miast oraz kosztów z tym związanych, towarzyszy jej legislacyjne zamieszanie. Równolegle procedowane są aż trzy nowelizacje tej jednej ustawy, co wprowadza niepewność interpretacyjną i utrudnia przygotowania nie tylko po stronie inwestorów, ale przede wszystkim samorządów, które tę ustawę muszą wdrożyć, a dokumenty planistyczne uchwalić.

Z jednej strony, intencje ustawodawcy są słuszne. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku była bardzo niedoskonała i to prawda, że potrzebujemy większego ładu przestrzennego, a zjawisko rozlewania się miast kosztuje nas każdego roku krocie. Jednak z drugiej strony zmiany wprowadzane są chaotycznie, są trudne do śledzenia nawet dla profesjonalistów, a w najgorszym razie łatając kolejną dziurę, możemy skończyć jak 20 lat temu – niewiele poprawimy, ryzykujemy pogorszenie sytuacji, a zmiana może nas słono kosztować",

zauważa Karolina Furmańska.

Ceny mieszkań ustabilizowane, ale presja może powrócić

Po dynamicznych wzrostach w latach 2022–2023, napędzanych m.in. przez program „Bezpieczny kredyt 2%”, ceny mieszkań w Polsce ustabilizowały się. Według danych Otodom Analytics, od II do III kwartału 2025 roku kwartalny wzrost cen w Warszawie wyniósł jedynie 0,1%, a w Krakowie – 1,6%. Łączna oferta mieszkań na rynku pierwotnym utrzymuje się na stabilnym poziomie – ponad 62 tys., z czego aż 15 tys. w samej Warszawie.

Sprzedaż mieszkań wciąż pozostaje stosunkowo wysoka – według danych dane Otodom Analytics, do końca sierpnia tego roku na siedmiu największych rynkach sprzedano blisko 24,7 tys. lokali. Jednocześnie obowiązek publikowania cen wszystkich mieszkań od 11 września 2025 roku zwiększył transparentność rynku i ułatwia kupującym podejmowanie decyzji.

Ponadto po stronie finansowania widać coraz większą aktywność kredytobiorców.

W obliczu spadających stóp procentowych, wysokiej oferty i stabilnej podaży mieszkań i nadal rosnących wynagrodzeń, prognozowane jest dalsze odbudowywanie rynku kredytowego",

dodaje Karolina Furmańska.

Na rynku najmu obserwowana jest stabilizacja po fazie gwałtownych wzrostów w poprzednich latach – średnie czynsze rosną w tempie ok. 2% r/r. Jednocześnie popyt na najem nadal jest wysoki, a poziomy obłożenia wysokie. utrzymują się wysokie poziomy obłożenia – zarówno w dużych miastach, jak i ich aglomeracjach.

PRS i prywatne akademiki: segmenty w fazie przejściowej

Sektor najmu instytucjonalnego (PRS) znajduje się obecnie w fazie stabilizacji. W trzecim kwartale zanotowano największą w historii transakcję w tym segmencie – zakup 18 projektów Resi4Rent przez TAG Immobilien Group, obecnie brak jeszcze zgody UOKiK na zamknięcie transakcji. Są także inwestorzy, którzy zdecydowali się zamiast na sprzedaż projektów, wyjście na rynek i zbycie nieruchomości do indywidualnych kupujących. . Jednocześnie widoczny jest dalszy rozwój sektora – inwestorzy zabezpieczają grunty pod przyszłe projekty.

Podobny wzrost widoczny jest w segmencie PBSA, czyli prywatnych akademików. Liczba studentów w Polsce wzrosła do ponad 1,28 mln, w tym 108,6 tys. to studenci międzynarodowi. Obecna oferta miejsc w akademikach uczelnianych i prywatnych pokrywa zapotrzebowanie zaledwie 10% studentów, co napędza zainteresowanie inwestorów. Liczba ogłoszonych projektów zakłada dostarczenie na rynek kolejnych 8 tys. miejsc w prywatnych akademikach w perspektywie 2-4 lat. To nadal kropla w morzu potrzeb",

komentuje Karolina Furmańska.

Trendy strukturalne i demografia

Choć Polska mierzy się z długoterminowym spadkiem liczby ludności, w największych aglomeracjach procesy urbanizacji i suburbanizacji będą podtrzymywać wysoki popyt. Wzrasta liczba jednoosobowych gospodarstw domowych – w szczególności wśród seniorów – co sprzyja rozwojowi rynku małych, funkcjonalnych mieszkań. Wciąż jednak segment senior housing pozostaje niszowy, ale spodziewamy się, że ten segment nabierze dużego znaczenia w najbliższych latach.

Z drugiej strony, zauważalne jest rosnące zainteresowanie inwestycjami w centrach miast – miejskimi willami, apartamentami z wysokim standardem i rozwiązaniami pro-ekologicznymi oraz smart. Trendy te podbijają ceny w prestiżowych lokalizacjach i wspierają rozwój segmentu premium. Inwestorzy i banki coraz chętniej wybierają projekty zgodne z wymogami ESG – energooszczędne, certyfikowane, oferujące wyższy komfort życia.

Pobierz TRENDS RADAR

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 52 tys. pracowników w niemal 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2024 roku jej przychody wyniosły 9,4 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant at Linkleaders

+48 502 556 846

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland at Cushman & Wakefield