Rok 2026 dla rynku nieruchomości handlowych w Polsce zapowiada się jako czas dalszej transformacji – naznaczonej przez konieczność przemyślanych decyzji, presję optymalizacji kosztów i redefinicję wartości zarówno po stronie właścicieli, jak i najemców. Cushman & Wakefield w najnowszym raporcie "Trends Radar" wskazuje na zjawiska, które już dziś przesądzają o kierunku zmian. Obecnie na rynku nieruchomości handlowych obserwujemy najwyższy poziom nowej podaży od 2017 roku. Polska pozostaje liderem w Europie pod względem powierzchni nowo oddawanych parków handlowych, a rok 2026 ma szansę utrzymać ten wysoki poziom, biorąc pod uwagę rekordową powierzchnię obiektów aktualnie znajdujących się w budowie.
Czynsze i koszty operacyjne pod presją
Największy potencjał do wzrostu czynszów mają dziś obiekty typu prime, w tym najlepsze centra handlowe, parki i lokalizacje high street. Przy wysokim poziomie wynajęcia i właściwie dobranym tenant-mixie możliwe są tam realne wzrosty stawek przy renegocjacjach, sięgające nawet kilku euro za mkw. W obiektach o słabszej pozycji rynkowej warunki negocjacyjne wciąż należą do najemców,
komentuje Agnieszka Bobela-Musiał, Head of Asset Services Retail w Cushman & Wakefield.
Najważniejszym wyzwaniem operacyjnym będzie utrzymanie efektywności kosztowej bez obniżenia jakości usług, co oznacza konieczność sięgania po technologię. Inwestycje w AI, systemy HVAC czy roboty czyszczące przestają być opcjonalne, stając się fundamentem konkurencyjności obiektu. Każdy wydatek typu CAPEX jest obecnie skrupulatnie analizowany pod kątem biznesowym – kluczowy jest mierzalny wpływ na wartość budynku oraz zwrot z inwestycji, najlepiej w ciągu 12 miesięcy,
dodaje Agnieszka Bobela-Musiał.
Strategie najemców: optymalizacja zamiast agresywnej ekspansji
Ruchy najemców związane z optymalizacją świadczą o dojrzewaniu rynku. Operatorzy handlowi coraz lepiej rozumieją, że sukces to nie liczba lokalizacji, ale jakość ekspozycji, konwersja i dopasowanie do profilu klienta. Ten rok będzie też stał pod znakiem rozwoju usług i dyskontów, przy jednoczesnym dalszym umacnianiu pozycji czołowych marek z kategorii mody oraz zdrowia i urody,
mówi Michał Masztakowski, Head of Retail Agency.
Aktywność deweloperska i rozwój ulic handlowych
Na rynku występuje obecnie deficyt dużych lokali o powierzchni powyżej 400 mkw. w centrach handlowych, a parki handlowe ze względu na nieco inny profil najemców nie będą w stanie tej niszy w pełni zapełnić. W konsekwencji dla wielu właścicieli galerii priorytetem stanie się „odzyskiwanie” powierzchni poprzez łączenie mniejszych modułów. Taka konsolidacja pozwala na stworzenie atrakcyjnych formatów flagowych dla kluczowych marek, czyli anchor tenants, co przy ograniczonym wyborze nowych lokalizacji staje się głównym narzędziem budowania przewagi rynkowej starszych obiektów,
dodaje Ewelina Staruch, Senior Analyst w Cushman & Wakefield.
Konsument przyszłości: nowe otwarcie w wydatkach
– Polski konsument wchodzi w 2026 rok ze sporą dawką optymizmu, wyższą niż średnia dla Unii Europejskiej. Obserwujemy powrót do selektywnych, ale stabilnych wzrostów wydatków, szczególnie w kategoriach zdrowie i uroda, usługi oraz szeroko rozumianej rozrywki. Długoterminowe zmiany będzie determinować demografia – strategicznie istotną grupą stają się osoby po 40. roku życia, które są bardziej zamożne i lojalne wobec wybranych marek. Sukces w nadchodzących latach odniosą te projekty, które potrafią przełożyć ten optymizm na realną sprzedaż poprzez lepsze dopasowanie do potrzeb starzejącego się, ale coraz zamożniejszego społeczeństwa,
komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research.