Nowe budynki, czyli jakie? Rosnące oczekiwania, ale i możliwości na rynku New Construction

13 września 2024

Dla wielu organizacji aspekty ESG stają się istotnym elementem strategii, a świadomość biznesu na temat wyzwań związanych ze zmianami klimatycznymi, środowiskowymi i społecznymi rośnie. Bez wątpienia katalizatorami zrównoważonych zmian są działania regulacyjne i związana z tym konieczność oceny ryzyka w celu zabezpieczenia finansowania. Europejska Taksonomia, dyrektywy CSRD czy EPBD – to tylko niektóre z regulacji kształtujących przyszłość europejskiej gospodarki, w tym rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield podsumowują, jakie działania i na jakim etapie realizacji inwestycji warto podjąć, aby przygotować projekt, który będzie gotowy na przyszłość – zwłaszcza jeśli chodzi o dążenie do działania w ramach gospodarki cyrkularnej.

Rynek nieruchomości, ma na swoich barkach dużą odpowiedzialność w zakresie wpływu na klimat i społeczeństwo. Główne kategorie, na których muszą skoncentrować się przedstawiciele tego sektora to tworzenie zrównoważonej tkanki miejskiej.

Transformacja w kierunku zrównoważonej gospodarki dotyczy zarówno istniejących już nieruchomości, które powinny być stopniowo modernizowane lub przekształcane pod aktualne potrzeby, jak i nowych budynków.

Dotychczas większość uwagi sektora skoncentrowana była na maksymalizacji korzyści dla użytkowników konkretnej lokalizacji, dużo mniej uwagi było poświęcane wpływowi inwestycji na otoczenie zarówno w aspekcie środowiskowym, jak i społecznym. Większość inwestorów nie wybiegała znacząco poza minimum stawiane przez wymagania prawne. Nowe regulacje idą do przodu z oczekiwaniami, jeżeli chodzi o wpływ środowiskowy i społeczny inwestycji, a prospektywni liderzy często stawiają sobie poprzeczkę jeszcze wyżej, ustanawiając sobie wewnętrzne, ambitne cele.

Analiza ESG jako narzędzie oceny projektu i wyzwania związane z okresem transformacji

Eksperci Cushman & Wakefield przygotowują szczegółowe analizy aktywów pod kątem ich zgodności z obecnymi i przyszłymi wymogami oraz standardami związanymi ze zrównoważonym rozwojem. Przykładem jest analiza dotycząca nowo budowanego budynku biurowego STRABAG Real Estate, Upper One – który otrzymał notę “Best market practice”, co oznacza, że w procesie wielokryterialnej analizy aspektów ESG uzyskał on najwyższą ocenę, jeżeli chodzi o zrównoważone rozwiązania na terenie nieruchomości, zarówno w aspekcie wpływu na środowisko, jak i oddziaływania społecznego. Podstawą wieloaspektowej analizy były dla Cushman & Wakefield najwyższe standardy zrównoważonych budynków, w tym kryteria unijnej taksonomii, ale i inne najlepsze praktyki dotyczące nie tylko efektywności energetycznej i emisji gazów cieplarnianych, ale też gospodarowania wodą, zasad gospodarki obiegu zamkniętego, aspektów zdrowia i dobrego samopoczucia, bioróżnorodności i przestrzeni zielonych, dostępności i mobilności, wpływu na społeczności lokalne, a także praktyki zrównoważonego zarządzania nieruchomościami czy innowacje wpływające na aspekty ESG.

Jednym z narzędzi, które pomagają ocenić nieruchomość w kontekście europejskich celów dekarbonizacyjnych jest CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Narzędzie to pozwala na ocenę ryzyka wynikającego z nadprogramowej emisji dwutlenku węgla dzięki wytyczonym ścieżkom dekarbonizacji dla różnych typów aktywów. Bierze ono pod uwagę cele wynikające z Porozumienia Paryskiego w sprawie ograniczenia skali globalnego ocieplenia do 2 stopni Celsjusza z ambicją osiągnięcia 1,5 °C do 2050 roku (w porównaniu z okresem przedindustrialnym) i ma zastosowanie przede wszystkim przy ocenie efektywności energetycznej budynku, gdyż poddaje się tu ocenie faktyczne zużycia energii na nieruchomości.

Co to znaczy, że nieruchomość jest zgodna z taksonomią UE?

Dla uczestników rynku nieruchomości jedną z podstawowych regulacji, która jest swoistym nawigatorem w zakresie zrównoważonych inwestycji jest unijna Taksonomia. Jest ona narzędziem standaryzacji, które pomaga zrozumieć i uporządkować cechy budynków zrównoważonych.

Taksonomia UE określa warunki progowe, pozwalające na sklasyfikowanie danej działalności jako zrównoważonej. Dla budownictwa i działalności związanych z obsługą rynku nieruchomości do takich działalności należą: budowa nowych budynków, renowacja istniejących budynków oraz nabywanie i prawo własności budynków. Włączenie wymogów unijnej taksonomii do strategii inwestycyjnych jest dziś kluczowe i będzie istotne w nadchodzących latach. Aktywa nieruchomościowe zgodne z technicznymi kryteriami klasyfikacji taksonomii będą coraz częściej postrzegane jako bardziej wartościowe przez inwestorów, ponieważ zwiększą poziom zrównoważenia ich portfeli.

Proces weryfikacji budowy nowych budynków oraz budynków wybudowanych po 31 grudnia 2020 r. pod kątem zgodności z technicznymi kryteriami klasyfikacji taksonomii unijnej nie jest prosty. Taksonomia zawiera szereg wytycznych, które określają minimalne parametry jakie budynki powinny spełniać, aby ich wpływ na środowisko był jak najmniejszy. Spełnienie tych kryteriów nie jest dziś proste – rynek jest w fazie transformacji w stronę zrównoważonego budownictwa, co oznacza konieczność mierzenia się z wieloma wyzwaniami. Pierwszym trudnym krokiem jest podejście do zbierania danych, aby następnie móc te dane przeanalizować",

tłumaczy Ilona Otoka, ESG Services Manager w Cushman & Wakefield.

Taksonomia UE bierze pod uwagę sześć głównych celów środowiskowych:

Łagodzenie zmian klimatu,
Adaptację do zmian klimatu,
Zrównoważone wykorzystanie i ochronę zasobów wodnych i morskich,
Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym,
Zapobieganie zanieczyszczeniom i ich kontrola,
Ochronę i odbudowę bioróżnorodności i ekosystemów.

Posiadanie i sprzedaż nieruchomości mogą kwalifikować się jako wnoszące istotny wkład w wybrany jeden z dwóch celów środowiskowych: łagodzenia zmian klimatu lub adaptację do zmian klimatu, zaś budowa nowych budynków czy renowacja nieruchomości dodatkowo w kontrybuowanie w cel przejścia na gospodarkę o obiegu zamkniętym. Oprócz kryteriów istotnego wkładu, aby spełniać wymogi Taksonomii dana działalność musi spełniać dodatkowe kryteria wg. zasady „nie czyni poważnych szkód” (DNSH – Do No Significant Harm) w stosunku do pozostałych pięciu celów środowiskowych. Dodatkowo na poziomie podmiotu (właściciela nieruchomości) należy zapewnić, że działalność gospodarcza spełnia „minimalne gwarancje”, takie jak m.in. wytyczne ONZ dotyczące biznesu i praw człowieka, aby nie mieć negatywnego wpływu społecznego. Dopiero po spełnieniu tych wszystkich kryteriów możemy mówić, że dana działalność spełnia kryteria Taksonomii",

mówi Ilona Otoka.

W stronę gospodarki o obiegu zamkniętym

Jak podkreślają eksperci Cushman & Wakefield, aby sprostać nowym wymaganiom inwestorzy i architekci muszą w pełni przestawić się na projektowanie z myślą o obiegu zamkniętym. W przypadku nowych budynków jednym z kryteriów Taksonomii UE jest zaprojektowanie budynku w taki sposób, aby był efektywny pod względem zasobów, adaptowalny i demontowalny. Budynek po zakończeniu swojego cyklu życia powinien umożliwić ponowne wykorzystanie i recykling jego elementów.

Projektowanie pod kątem demontażu w celu odzyskania wyrobów, ma na celu zmniejszenie zarówno zużycia zasobów jak i zanieczyszczenia środowiska (ograniczenie wbudowanej emisji m.in. gazów cieplarnianych). Jednym z działań sprzyjających tym założeniom to tworzenie banków materiałów, które polega to na dokumentowaniu i śledzeniu użytych wyrobów i komponentów w budynkach. Dzięki temu, po zakończeniu cyklu życia budynku, możliwe jest dokładne określenie, jakie materiały mogą być odzyskane i ponownie wykorzystane w innych projektach. Banki materiałów ułatwiają także recykling, dzięki dokładnej wiedzy na temat właściwości i pochodzenia materiałów",

mówi Michał Pierzchalski, Senior ESG Consultant, w Cushman & Wakefield.

Wyburzenia – ważny etap na zrównoważonej drodze do nowego budynku

Przy starzejącym się zasobie budowlanym oraz zmniejszającej się dostępności atrakcyjnych gruntów na terenie miast, często dochodzi do rozbiórki obiektów. W kontekście regulacji związanych ze zrównoważonym rozwojem, w tym przywołanych wymogów Taksonomii UE, rozbiórka również należy do czynności, których negatywny wpływ na środowisko powinien być analizowany. Dobrym przykładem tego jest analizowany przez nas projekt Upper One, który powstaje w miejsce wyburzonego budynku Atrium International. Inwestor podszedł do rozbiórki budynku z uwzględnieniem zasad gospodarki obiegu zamkniętego. Prowadził dokładną ewidencję i analizę poszczególnych materiałów, która doprowadziła do tego, że 95% materiałów z rozbiórki zostało poddanych recyklingowi i przekazanych do ponownego użycia. Materiały przekazane do recyklingu obejmowały drewno, żelazo, stal, miedź, brąz, mosiądz, aluminium, materiały izolacyjne, kable, tworzywa sztuczne, szkło i gruz betonowy oraz ceglany. Częściowy odzysk dotyczył z kolei między innymi kamienia z klatek schodowych i elewacji. Okna oraz elementy wyposażenia budynku (jak m.in. stoły, krzesła, szafy, donice, sofy, fotele, komody i rolety okienne) zostały przekazane różnym podmiotom i organizacjom do ponownego użycia.

Włączenie strategii DfD do procesu architektonicznego niesie ze sobą też sporo wyzwań, związanych głównie z brakiem regulacji dotyczących materiałów pochodzących z recyklingu, wciąż bardzo małą liczbą danych dotyczących wpływu materiałów budowlanych na środowisko lub ich słabą jakość, a także koszty i wydłużenie całego procesu budowlanego, jak i podejścia do rozbiórki",

dodaje Michał Pierzchalski, ESG Senior Consultant w Cushman & Wakefield.

Dlatego jak do tej pory mamy na naszym rynku niewiele takich pozytywnych przykładów.

Dzięki ambitnemu podejściu inwestora do inwestycji Upper One, można powiedzieć, że w zakresie projektu oraz technik budowlanych inwestycja jest na dobrej drodze do wspierania cyrkularności. Budowa zrównoważonych budynków to nie tylko myślenie o wpływie środowiskowym, na którym obecnie skupia się Taksonomia UE, czyli m.in. efektywność energetyczna i minimalizacja śladu węglowego w całym cyklu życia, ale też dążenie do gospodarki o obiegu zamkniętym, minimalizacja zanieczyszczeń, racjonalne gospodarowanie wodą czy ograniczenie negatywnego wpływu na bioróżnorodności i ekosystemów. Kolejną równoległą płaszczyzną jest wpływ społeczny, o którym jeszcze Taksonomia nie mówi, ale w przyszłości będzie. Dlatego całościowe podejście inwestorów do wszystkich kwestii ESG jest niewątpliwie wyzwaniem na wielu płaszczyznach. Poddanie się nienależnemu audytowi już od początku procesu inwestycyjnego, a także walidacji w jego trakcie prowadzi do wielu korzyści, którymi są udoskonalenie i lepsze zarządzenie projektem, minimalizacja ryzyk związanych z ESG czy też dalsza edukacja zarówno wewnętrzna jak i promowanie najlepszych praktyk na rynku lokalnym",

podsumowuje Ilona Otoka.

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 52 tys. pracowników w ok. 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2022 roku jej przychody wyniosły 10,1 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za swoją kulturę i działania na rzecz różnorodności, równego traktowania i inkluzywności, a także ESG oraz inne inicjatywy, Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień i nagród w konkursach branżowych czy biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie: www.cushmanwakefield.com.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield