Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w I kwartale 2025 roku. Po dziesięciu latach dynamicznych wzrostów sektor wchodzi w etap bardziej stabilnego rozwoju. Wyniki za okres styczeń – marzec pokazują spowolnienie aktywności najemców oraz powiązanej z nią aktywności deweloperskiej. Na koniec marca w budowie znajdowało się ok. 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza najniższy poziom od września 2017 roku i ponad trzykrotny spadek w porównaniu do rekordowego wolumenu odnotowanego w marcu 2022 roku.
EKONOMIA: wskaźnik PMI nareszcie powyżej 50 pkt.
Wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, w lutym tego roku, po raz pierwszy od ponad dwóch lat, przekroczył próg ekspansji, osiągając 50,6 pkt, a w marcu wzrósł do 50,7 pkt. Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków w historii badania, co sygnalizuje wyraźną poprawę nastrojów w przemyśle. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 roku niemiecka produkcja wzrosła o 3,0% m/m, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1% i 4,4%, co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia,
tłumaczy Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.
POPYT: mniej nowych umów i rekordowy udział renegocjacji
W pierwszym kwartale tego roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął 1,1 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 16% r/r, ale jednocześnie spadek o 11%, jeśli porównamy poziom aktywności najemców ze średnią dla tego okresu z lat 2020-2024, która wynosiła 1,25 mln mkw. Warto przy tym podkreślić zmianę w strukturze podpisanych umów, wśród których udział renegocjacji wzrósł do rekordowego poziomu 56% wolumenu transakcji najmu. Oznacza to kontynuację trendów widocznych w latach 2023-2024, gdy wskaźnik odnowień przekroczył poziom 40% rosnąc o 10 pp. w porównaniu do średniej z lat 2020-2022,
komentuje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.
Aktualnie z jednej strony obserwujemy mniejszą gotowość najemców do podejmowania szybkich decyzji o ekspansji i relokacji, na co wpływa skomplikowana sytuacja geopolityczna, z drugiej – wzrost liczby zapytań o powierzchnie produkcyjne oraz te, służące obsłudze kanału internetowego. Nie wiadomo jednak, czy odbywa się to w ramach tzw. benchmarku pod preferowane renegocjacje, czy też przełoży się na wzrost popytu netto oraz rozwój nowych inwestycji. Efekt w dużej mierze uzależniony będzie od rozwoju sytuacji na rynkach zagranicznych. Fundamenty rynku w Polsce są jednak silne. W dłuższej perspektywie sektor wspierać będą takie czynniki, jak wciąż wysoka konkurencyjność kosztowa polskiej gospodarki, czy dalszy wzrost branży e-commerce oraz trendy związane ze skracaniem i dywersyfikacją globalnych łańcuchów dostaw,
tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
PODAŻ: aktywność deweloperów najniższa od ośmiu lat
Na koniec marca całkowity wolumen projektów w budowie wyniósł ok 1,4 mln mkw., co oznacza spadek o 41% w ujęciu rocznym i najniższy jego poziom od ponad siedmiu lat. W samym pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację 309 000 mkw. powierzchni przemysłowej, z czego aż 92% stanowiły inwestycje w województwach mazowieckim i łódzkim. Możliwa stabilizacja globalnej polityki w zakresie handlu i bezpieczeństwa, w połączeniu z odbudową popytu i stopniową absorpcją dostępnej na rynku powierzchni magazynowej, mogą doprowadzić do ponownego pobudzenia aktywności deweloperskiej w perspektywie kolejnych 12 miesięcy,
dodaje Adrian Semaan.
W aktualnych warunkach rynkowych instytucje finansowe oraz deweloperzy również bardzo rozważnie podchodzą do nowych budów, uzależniając ich rozpoczęcie od zwiększenia poziomu wynajętej powierzchni w istniejących projektach z dostępną powierzchnią lub zawarcia umów typu pre-lease. Projekty uruchamiane w pełni spekulacyjnie należą do rzadkości i dotyczą tylko wybranych subrynków typu „core”, charakteryzujących się niskim wskaźnikiem pustostanów, czego przykładem są południowo-zachodnie okolice aglomeracji warszawskiej. To właśnie na Mazowszu powstaje najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 27% krajowego wolumenu inwestycji. Wśród najbardziej aktywnych rynków są również województwa śląskie oraz łódzkie, odpowiadające za 20% i 18% powierzchni w budowie,
dodaje Damian Kołata.
CZYNSZE: stawki efektywne pod presją
Nadpodaż widoczna jest w szczególności na rynkach zachodniej i centralnej Polski, co powoduje nieznaczny wzrost elastyczności deweloperów w negocjacjach czynszów najmu. Dzięki zachętom finansowym, stawki efektywne czynszów mogą być niższe od bazowych o ok. 15-25%,
komentuje Adrian Semaan.
PUSTOSTANY: chwilowy wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej
Pomiędzy styczniem a marcem poziom pustostanów wzrósł do rekordowego poziomu 2,99 mln mkw. Zmiana w ujęciu kwartalnym była znacząca i wyniosła 416 000 mkw. za co w głównej mierze odpowiadała nowa podaż spekulacyjna w I kwartale, w ramach której 348 000 mkw. pozostało dostępne do wynajęcia. Za wzrost pustostanów odpowiadały także zwalniane powierzchnie, przede wszystkim w ramach dwóch dużych projektów zlokalizowanych w Rzepinie i Sulęcinie. Coraz niższa liczba inwestycji realizowanych spekulacyjnie powinna zapobiegać dalszemu wzrostowi pustostanów,
podsumowuje Adrian Semaan.