Niemal 550 000 mkw. nowej powierzchni i liczne debiuty marek – rynek handlowy w 2025 roku

19 January 2026

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce. Ubiegły rok przyniósł dobre rezultaty zarówno po stronie podaży, jak i popytu. W ciągu 12 miesięcy na polskim rynku powstało ok. 545 000 mkw. nowej powierzchni, a swoje debiuty zaliczyło aż 31 marek. Wyniki po stronie odwiedzalności i obrotów centrów handlowych, choć notowały miesięczne wahania, również pozostają powodem do zadowolenia dla właścicieli i najemców tego sektora.

PODAŻ: CZWARTY KWARTAŁ NAJLEPSZY OD BLISKO DEKADY

Dane za czwarty kwartał wskazują, że zasoby powierzchni handlowej zwiększyły się aż o ok. 314 000 mkw. GLA. To najwyższy kwartalny przyrost od 2016 roku, potwierdzający, że deweloperzy nie tracą impetu. Statystyki podaży obejmują obiekty o powierzchni powyżej 5000 mkw. GLA i uwzględniają nowe budynki, ale także rozbudowy i przebudowy.

Cały rok 2025 dostarczył około 545 000 mkw. powierzchni. Struktura nowej podaży była zdominowana przez parki handlowe, które stanowiły aż 75% oddanej powierzchni, kolejne 13% przypadło na magazyny handlowe typu OBI czy Castorama, 8% na centra handlowe, a 4% na outlet wyprzedażowy. W minionym roku doszło również do kilku zamknięć obiektów, w tym m.in. Centrum Handlowego Glinki, Makro w Rybniku czy też Galerii Lubelskiej w Lublinie. W rezultacie z rynku zniknęło w 2025 roku ok. 80 000 mkw. powierzchni handlowej."

– komentuje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

Największymi obiektami oddanymi do użytku w ostatnim kwartale 2025 roku były: park handlowy S1 Dąbrovia (17 800 mkw.), Agata Meble w Olsztynie (16 000 mkw.), Park handlowy Targowa Lubartów (15 000 mkw.), Park handlowy S1 Tarnowskie Góry (przebudowa po Tesco o powierzchni 15 000 mkw.) oraz centrum handlowe Brama Jury (14 500 mkw.). Jednocześnie blisko 65% nowo oddanej powierzchni trafiło do obiektów o wielkości poniżej 10 000 mkw. Całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga obecnie ok. 17,26 mln mkw. GLA.

Na koniec czwartego kwartału w budowie pozostawało około 644 000 mkw. GLA powierzchni handlowej i mimo obecności nowych projektów w największych miastach, jedynie co czwarty metr kwadratowy nowej powierzchni powstaje w aglomeracjach liczących ponad 400 tys. mieszkańców. Inwestorzy aktywnie zagospodarowują białe plamy na mapie mniejszych ośrodków."

– dodaje Ewelina Staruch.

Wśród największych projektów będących obecnie w budowie znajdują się: BIG Piła (38 000 mkw.), Brama Bieszczad w Sanoku (21 500 mkw.) oraz Galeria Podhalańska w Nowym Targu (21 500 mkw.). Dodatkowo w Warszawie ruszyła budowa centrum handlowego Plac Wiślany, którego otwarcie zaplanowano na wiosnę 2027 roku.

POPYT: IMPONUJĄCY BILANS ROKU – 31 DEBIUTÓW SIECI HANDLOWYCH W POLSCE

W 2025 roku swoje pierwsze sklepy stacjonarne w Polsce otworzyło aż 31 nowych marek, co jest podobnym rezultatem do liczby debiutów w roku 2024, kiedy do naszego kraju weszło 29 retailerów. W samym czwartym kwartale zadebiutowało aż 10 najemców: Nikon (aparaty i akcesoria fotograficzne, pierwsza lokalizacja w Złotych Tarasach), Influcenter (sklep z produktami influencerów w Bonarce), Longines (luksusowa marka zegarków, Westfield Mokotów), Boardriders (powrót na rynek, odzież, obuwie i akcesoria, Wola Park), Dan John (luksusowa włoska marka odzieży męskiej, G City Targówek), HeyDude (obuwie, Wola Park), Burgermeister (sieć burgerowni, debiut w Szczecinie), GymBeam (suplementy, zdrowa żywność i akcesoria, Towarowa 7 w Warszawie), Adopt Parfums (marka perfumeryjna, Posnania) oraz Baseus (elektronika, Wola Park).

SPRZEDAŻ DETALICZNA: ROK 2025 POD ZNAKIEM ODBICIA

W całym 2025 roku sprzedaż detaliczna w cenach stałych wyraźnie się poprawiła, osiągając najwyższą dynamikę w kwietniu, a następnie utrzymując dodatnie tempo wzrostu w drugiej połowie roku. W okresie styczeń-listopad 2025 roku sprzedaż wzrosła o 4,4% w skali roku. Na podstawie dostępnych danych GUS za IV kwartał obejmujących obecnie dwa miesiące kwartału, październik przyniósł solidny wzrost o 5,4% r/r, jednak w listopadzie dynamika spowolniła do 3,1% r/r.

W IV kwartale najwyższe tempo wzrostu odnotowały kategorie kluczowe dla centrów handlowych. Sprzedaż w grupie Meble, RTV, AGD wzrosła w listopadzie o 16,6% r/r, a w kategorii Tekstylia, odzież, obuwie o 12,2% r/r. Jednocześnie listopad odnotował spadki jedynie w dwóch segmentach: Prasa i książki (-5,2% r/r) oraz Żywność, napoje i wyroby tytoniowe (-2,9% r/r).

Dane za grudzień, który jest napędzany zakupami świątecznymi, mogą pozytywnie wpłynąć na podwyższenie dynamiki sprzedaży w IV kwartale. Ponadto warto zwrócić uwagę, że wskaźnik ufności konsumenckiej rośnie, zwłaszcza, jeśli oceniamy Polskę na tle innych krajów europejskich. W grudniowym badaniu Eurostatu wskaźnik dla Polski wyniósł -1,4, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej to -13,6. To oznacza, że polscy konsumenci należą do najbardziej optymistycznych w regionie, co może być sygnałem stabilizacji i większej odporności na zewnętrzne wstrząsy gospodarcze."

– tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Również dane GUS pokazują, że fundamenty nastrojów konsumenckich są coraz mocniejsze. W grudniu szczególnie pozytywnie oceniano obecną sytuację finansową gospodarstwa domowego, która osiągnęła wartość +30,8. Na rosnącą stabilność wskazują także przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji finansowej (+15,1) oraz skłonność do oszczędzania (+14,3). Jedynym obszarem, który nadal pozostaje w cieniu, jest planowanie większych zakupów – wskaźnik ten wyniósł -26,3, co oznacza poprawę o 15,6 punktu procentowego względem tego samego okresu w 2022 roku, kiedy w grudniu wskaźnik ten sięgał poziomu -41,9.

ODWIEDZALNOŚĆ I OBROTY: PAŹDZIERNIK I GRUDZIEŃ NA PLUSIE

Odwiedzalność centrów handlowych w ostatnim kwartale osiąga najwyższe wartości w roku i nie inaczej było w 2025 roku. Październik przyniósł średnio 427 tys. klientów na obiekt, co oznacza niewielki wzrost o 0,4% r/r. W listopadzie ruch spadł do ok. 400 tys. klientów, notując spadek o 3,2% r/r, co było najsłabszym wynikiem kwartału. Z kolei grudzień przyniósł wyraźne odbicie – liczba odwiedzających wzrosła 4,0% r/r do ok. 514 tys., czyniąc go najlepszym miesiącem końcówki roku."

– tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz.

Analiza wyników sprzedażowych najemców centrów handlowych w czwartym kwartale pokazuje, że październik był lepszy od listopada. W październiku średnie obroty wyniosły ok. 1140 zł/mkw., co oznacza wzrost o 4,2% r/r. W listopadzie odnotowano natomiast spadek do ok. 1120 zł/mkw., czyli o 2,3% r/r mniej niż rok wcześniej. Dane grudniowe nie są jeszcze dostępne.

Analizując poszczególne kategorie najemców można zaobserwować, że obroty w okresie styczeń-listopad 2025 najbardziej wzrosły w usługach (>10%), rozrywce (>7%) oraz gastronomii (>6%). Obroty kategorii zdrowie i uroda, która rok wcześniej odznaczała się jednym z najwyższych poziomów wzrostów, w 2025 roku urosły o prawie 6%. Natomiast spadki obrotów w centrach handlowych wystąpiły w kategoriach żywność oraz dom i elektronika. Jednak przyglądając się dokładniej tej ostatniej kategorii można zauważyć, że spadki dotyczą podkategorii DIY oraz elektroniki, natomiast meble oraz dekoracje domowe odnotowały wzrost.

CZYNSZE W OBIEKTACH PRIME: PARKI HANDLOWE NA FALI WZROSTÓW, 2026 ROK PRZYNIESIE KOLEJNE PODWYŻKI

W 2025 roku czynsze w najlepszych centrach handlowych i na głównych ulicach w Polsce pozostały stabilne, bez zmian w ujęciu kwartalnym, choć w porównaniu z 2024 rokiem wzrosły o około 5–6%. Natomiast w parkach handlowych typu “prime” stawki rosły systematycznie z kwartału na kwartał, osiągając najwyższy wzrost spośród wszystkich trzech formatów handlowych – około 10% w odniesieniu do 2024 roku. Warto podkreślić, że wzrosty te uwzględniają indeksacje o wskaźnik inflacji. W parkach handlowych spoza segmentu "prime" podwyżki czynszów były spowodowane głównie efektem indeksacji."

– komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Na początku 2026 roku indeksacja czynszów ze względu na inflację wyniesie ok. 3,5-4%, podobnie jak w 2025. Dodatkowe podwyżki mogą pojawić się przy renegocjacjach w szczególności flagowych lokali, wspierane wysokim popytem i dobrymi wynikami najemców. W przypadku nowych kontraktów najwyższy potencjał do wzrostu stawek mają obiekty handlowe typu "prime".

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland at Cushman & Wakefield

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant at Linkleaders

+48 502 556 846