Popyt na biura w górę, podaż w dół: podsumowanie rynku biurowego w 2025

09 lutego 2026

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym na koniec 2025 roku. Aktywność najemców wzrosła w 2025 roku o ok. 8% r/r, osiągając poziom ponad 1,56 mln mkw. wynajętej powierzchni. Przy rekordowo niskiej od 20 lat podaży (nieznacznie powyżej 109 tys. mkw. w 2025 roku) oraz prognozowanych w nadchodzących latach niewielkich wolumenach ukończonej powierzchni, rynek notuje wyraźny spadek pustostanów oraz wzrostową presję na stawki czynszów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach centralnych.

PODAŻ: stabilnie niska aktywność deweloperów

Na koniec IV kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce osiągnęły poziom prawie 13 milionów mkw.

Wśród największych oddanych budynków w Warszawie znalazły się: The Bridge (47 000 mkw. – Ghelamco) oraz Office House (27 800 mkw. – Echo Investment). W miastach regionalnych skala ukończonych projektów była mniejsza, wśród oddanych projektów możemy wyróżnić krakowski biurowiec Stella Office (9 900 mkw. – Grupa Zasada).

Wolumen oddanej do użytku powierzchni był w ubiegłym roku niski, bo wyniósł nieznacznie powyżej 109 000 mkw., z czego 81% było zlokalizowane w stolicy, a jedynie 20 500 mkw. w miastach regionalnych. Jest to rezultat trwałego spadku wolumenu nowej powierzchni w budowie. Przykładowo, w Warszawie deweloperzy biurowi realizują obecnie ok. 160 000 mkw. Tyle samo metrów kwadratowych buduje się w miastach regionalnych, ale razem wziętych,

komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Dodatkowo w regionach relatywnie często obserwowane jest zjawisko wydłużania terminów oddania nieruchomości, co jest efektem konieczności albo pozyskania najemców, albo po prostu oczekiwaniem na poprawę sytuacji na rynku.

Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się w 2026 roku o około 170 000 mkw., w 2027 roku prognozowana podaż znajdzie się na jeszcze niższym poziomie, bo około 140 000 mkw.,

dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

POPYT: aktywność najemców z kilkuprocentowym wzrostem

Zarówno w Warszawie, jak i regionach aktywność najemców w 2025 roku była wyższa r/r i wyniosła łącznie ponad 1,56 mln mkw. wynajętej powierzchni.

Popyt w Warszawie wzrósł w ubiegłym roku o 7% i wyniósł ponad 794 000 mkw. Aktywność najemców na rynkach regionalnych była zbliżona i zamknęła się wynikiem ok. 772 500 mkw., co oznacza ok. 8-procentowy wzrost względem całego 2024 roku. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. Te trzy sektory odpowiadały za prawie połowę wynajętej powierzchni. W ciągu 12 miesięcy 2025 roku struktura stołecznych transakcji została zdominowana przez renegocjacje – 50%, udział nowych umów z kolei wyniósł 40%, ekspansji – 6%, a powierzchnia zajęta przez właściciela odpowiadała za 4% całości wynajętej powierzchni. W strukturze transakcji w regionach, podobnie jak w stolicy przeważały renegocjacje, odpowiadały one za 52% popytu poza Warszawą, nowe umowy za 38% najmu, z kolei ekspansje – za około 7%. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły zaledwie 3% całego wolumenu umów,

tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Pustostany i czynsze: pustostany z trendem spadkowym, presja na wzrost czynszów

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2025 roku wyniósł 13,1%, co stanowi spadek o 0,8 pp. kw./kw. oraz spadek o 1,2 pp. r/r.

W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,6 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 9,1%. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano we Wrocławiu (-1,9 pp.), Katowicach (-1,8 pp.), Łodzi (-1,4 pp.). Inne miasta doświadczyły jedynie nieznacznych zmian w dostępności. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,7 mln mkw., co oznacza około 9-procentowy spadek r/r.

W grudniu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-28,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w budynkach w Centrum (zarówno w trakcie budowy, jak i w istniejących). Czynsze w budynkach zlokalizowanych w innych stołecznych dzielnicach również doświadczyły wzrostów, choć o niższej skali, zbliżonej lub nieznacznie wyższej względem wskaźnika inflacji.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14,00-17,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w szczególnie dobrych lokalizacjach.