Wrocław logistycznym sercem Europy – raport Cushman & Wakefield redefiniuje potencjał Dolnego Śląska

19 February 2026

Wrocław staje się kluczowym hubem logistyczno-technologicznym w regionie CEE, oferując standardy operacyjne porównywalne z rynkami niemieckimi czy czeskimi przy kosztach najmu niższych nawet o 40%. Jak wynika z najnowszego raportu „Wrocław, miasto biznesowych możliwości” przygotowanego przez międzynarodową agencję doradczą Cushman & Wakefield, stolica Dolnego Śląska nie jest już tylko alternatywą przygraniczną, ale zaawansowanym centrum innowacji, w którym prym wiodą sztuczna inteligencja, cyfrowe bliźniaki i sektor e-commerce.

Z całkowitymi zasobami na poziomie 5,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, Wrocław umacnia swoją pozycję w „Wielkiej Piątce” polskiego rynku industrialnego. Strategiczne położenie w trójkącie Berlin–Praga–Warszawa, w połączeniu z konkurencyjnością cenową, przyciąga globalnych gigantów. Podczas gdy średnie roczne czynsze bazowe w Niemczech sięgają 86 EUR, a w Czechach 90 EUR, Wrocław oferuje stawkę na poziomie ok. 55 EUR za mkw.

Technologiczna rewolucja: AI i Digital Twin w służbie efektywności

Wrocławskie magazyny przechodzą transformację z prostych hal składowych w zaawansowane centra technologiczne, co sprawia, że region coraz częściej określany jest mianem „Doliny Krzemowej” polskiej logistyki. Raport Cushman & Wakefield wskazuje na masową adaptację rozwiązań z zakresu AI i „Cyfrowych Bliźniaków” (Digital Twins). Wirtualne modele magazynów pozwalają na symulację scenariuszy szczytów sprzedażowych bez ryzyka operacyjnego, co podnosi efektywność procesów o 20-40%.

Co istotne, inteligencja wrocławskich obiektów idzie w parze z realizacją celów ESG. Systemy Smart Building wykorzystują AI nie tylko do logistyki, ale i do aktywnego zarządzania energią oraz redukcji śladu węglowego, co jest kluczowym argumentem dla funduszy inwestycyjnych.

Wrocław przestał rywalizować wyłącznie metrażem. Dziś magnesem dla najemców, szczególnie z sektora e-commerce i farmacji, jest możliwość wdrożenia tu najbardziej zaawansowanej automatyzacji. Wykorzystanie AI do optymalizacji ścieżek kompletacji skraca procesy nawet o 30%, co przy skali operacji takich graczy jak SHEIN, ma kluczowe znaczenie dla rentowności całego łańcucha dostaw w Europie Średniej,"

mówi Tomasz Bulej, Associate Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Multimodalność i „zimny łańcuch”

Siła regionu drzemie również w jego unikalnej infrastrukturze. Nasz raport podkreśla rolę terminala intermodalnego w Kątach Wrocławskich, który obsługuje pociągi o długości do 740 m i zapewnia bezpośrednie połączenie z Chinami (przez Małaszewicze) oraz portami morskimi. To kluczowa alternatywa dla firm szukających stabilnych łańcuchów dostaw poza transportem drogowym,"

dodaje Łukasz Osiewacz, Senior Negotiator, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Wrocław staje się także hubem dla procesów wysokospecjalistycznych. Dynamicznie rośnie sektor farmaceutyczny, który wymaga tzw. „zimnego łańcucha dostaw”. Dostępność nowoczesnych powierzchni typu BTS, zapewniających rygorystyczną kontrolę temperatury (+15°C do +25°C), potwierdza, że lokalny rynek jest gotowy na najbardziej wymagające operacje logistyczne.

Rynek pracy paliwem dla automatyzacji

Paradoksalnie, rekordowo niskie bezrobocie we Wrocławiu (2,3%) stało się akceleratorem innowacji. Brak rąk do pracy wymusza na firmach inwestycje w autonomiczne roboty transportowe (AGV). Eksperci podkreślają jednak, że technologia nie zastępuje ludzi, lecz zmienia charakter ich pracy – dostęp do ponad 100 tys. studentów pozwala zasilać magazyny nową generacją specjalistów: inżynierów i operatorów systemów AI.

Zarządzanie nowoczesnym obiektem we Wrocławiu to dziś wyzwanie z pogranicza inżynierii i IT. Widzać wzrost zainteresowania rozwiązaniami typu Smart Building, które nie tylko optymalizują zużycie energii, co jest kluczowe w kontekście zrównoważonego rozwoju i kosztów, ale przede wszystkim wspierają płynność operacyjną poprzez predykcyjne utrzymanie ruchu. Magazyn we Wrocławiu w 2026 roku to „żywy organizm” danych, który zarządcy muszą monitorować w czasie rzeczywistym, aby utrzymać przewagę rynkową naszych klientów.

Kluczowe dane o wrocławskim rynku z raportu „Wrocław, miasto biznesowych możliwości”:

· 5,3 mln mkw. – całkowite zasoby powierzchni magazynowej.

· 10,7% – wskaźnik pustostanów zapewniający zdrową równowagę rynkową.

· 42% – udział sektora e-commerce w strukturze najmu.

· 55 EUR – średni roczny czynsz bazowy (vs. 86-90 EUR czynszu bazowego za mkw. W Niemczech i Czechach).

Wrocław, dzięki synergii doskonałej infrastruktury (A4, A8, terminale kolejowe) i otwartości na innowacje, staje się „bramą do Europy” dla globalnego handlu, oferując stabilność i nowoczesność w bezkonkurencyjnej cenie.

Pełny raport „Wrocław, miasto biznesowych możliwości” dostępny jest do pobrania na stronie Cushman & Wakefield:

Pobierz raport

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 52 tys. pracowników w niemal 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2024 roku jej przychody wyniosły 9,4 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland at Cushman & Wakefield

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant at Linkleaders

+48 502 556 846