Poziom pustostanów w magazynach najniższy od 2023 roku

20 sierpnia 2026

Polski rynek magazynowy wszedł w drugą połowę 2026 roku z rosnącym popytem i kurczącą się ofertą powierzchni do wynajęcia. Jak wynika z raportu MarketBeat firmy Cushman & Wakefield, w drugim kwartale 2026 roku stopa pustostanów spadła do 6,6 proc., czyli do najniższego poziomu od 2023 roku. Ponadto w pierwszej połowie 2026 roku najemcy aktywnie podpisywali nowe umowy, deweloperzy zachowali ostrożność, a wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym była o 13 proc. wyższa niż przed rokiem.

Nowe umowy napędzają popyt

W pierwszej połowie 2026 roku firmy wynajęły w Polsce łącznie 3,51 mln mkw. magazynów, czyli o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. W drugim kwartale wolumen najmu wyniósł 1,93 mln mkw. (+6 proc. r/r).

W drugim kwartale nowe kontrakty odpowiadały za 63 proc. kwartalnego wolumenu, odnowienia za 34 proc., a ekspansje za 2,4 proc. Po raz ostatni tak wysoki udział nowych umów odnotowano w I kwartale 2022 roku Przełożyło się to na popyt netto, który wyniósł 1,26 mln mkw. i był o 47 proc. wyższy niż przed rokiem.

W okresie kwiecień-czerwiec 2026 najwięcej powierzchni wynajęto w województwach śląskim (448 tys. mkw.), łódzkim (344 tys. mkw.) i dolnośląskim (327 tys. mkw.). Największą transakcją kwartału był najem blisko 108 tys. mkw. w parku EQT Exeter Poznań Żerniki.

W skali całego półrocza największą grupą najemców pozostali operatorzy logistyczni (3PL) z około jedną czwartą popytu. Natomiast w drugim kwartale większą aktywność wykazywały platformy marketplace, głównie z Chin, z ponad 26-proc. udziałem w całkowitym wolumenie transakcji. Jest to rezultat przede wszystkim rozbudowy sieci dystrybucji dla e-commerce",

zauważa Kamil Żach, Partner, Head of Industrial Sector w Cushman & Wakefield.

Zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągają kolejny rekord, lecz deweloperzy są coraz ostrożniejsi

W okresie od kwietnia do czerwca 2026 roku na rynek trafiło 578,6 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Dzięki temu całkowite zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce po pierwszym półroczu osiągnęły 38 mln mkw., co oznacza wzrost o 5 proc. r/r. Najwięcej inwestycji ukończono w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim.

Mimo relatywnie wysokiej nowej podaży deweloperzy pozostają ostrożni. W drugim kwartale rozpoczęto budowę nowych obiektów lub rozbudowę istniejących w ramach 20 projektów o łącznej powierzchni ok. 402 tys. mkw. Był to wynik zbliżony do średniej z ostatnich lat, ale jednocześnie o 39 proc. niższy niż w wyjątkowo aktywnym pod tym względem drugim kwartale 2025 roku. Ponadto powierzchnia rozpoczętych budów była o ok. 177 tys. mkw. mniejsza od wolumenu ukończonych inwestycji, co przełożyło się na dalszy spadek zasobów pozostających w budowie.

Na koniec czerwca 2026 r. w budowie pozostawało 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 11 proc. mniej niż rok wcześniej. Projekty zabezpieczone umowami najmu stanowiły 61 proc. tego wolumenu, podczas gdy inwestycje realizowane spekulacyjnie odpowiadały za pozostałe 39 proc.

Wolnej powierzchni ubywa

Stopa pustostanów obniżyła się do 6,6 proc., czyli o 0,7 pkt proc. w ciągu kwartału i o 1,6 pkt proc. rok do roku. W całej Polsce wolne pozostawało ok. 2,5 mln mkw., o 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Złożyły się na to wysoka aktywność najemców, wynajem dużych modułów powyżej 30 tys. mkw. oraz ograniczona nowa podaż",

komentuje Zuzanna Seger, Research Analyst, Cushman & Wakefield.

Największą poprawę widać na Dolnym Śląsku, gdzie w ciągu kwartału pustostany spadły z 8,0 proc. do 6,2 proc. oraz w Wielkopolsce, z 7,9 proc. do 6,1 proc.

Czynsze relatywnie stabilne, ale z potencjałem wzrostu

W drugim kwartale stawki bazowe zmieniały się jedynie lokalnie, w wybranych projektach. Za najlepsze magazyny typu big-box najemcy płacili od 4,50 do 5,50 euro za mkw. miesięcznie. W mniejszych modułach i projektach logistyki miejskiej stawki dochodziły do 8,25 euro za mkw.

Wysoki popyt, malejące pustostany i mniejsza skala nowych inwestycji ograniczają przestrzeń do negocjowania obniżek czynszów. W kolejnych kwartałach pozycja właścicieli może się umacniać, a czynsze mogą znaleźć się pod presją wzrostową, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach.

Inwestorzy wracają po magazyny

W pierwszej połowie roku wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze logistycznym w Polsce wyniosła 781,8 mln euro wobec 693,8 mln euro rok wcześniej, co oznacza wzrost o blisko 13 proc. Średnia wartość pojedynczej transakcji utrzymała się na poziomie ok. 43 mln euro, a na wynik istotnie wpłynęły dwie transakcje portfelowe o wartości 167,5 mln oraz 194 mln euro.

Obecnie kapitał napływa przede wszystkim ze Stanów Zjednoczonych, Francji i krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Kupujący koncentrują się na dwóch typach aktywów: obiektach z długimi umowami najmu i przewidywalnym dochodem (long-income, net lease) oraz nieruchomościach typu value-add, na których można zarobić dzięki modernizacji, komercjalizacji lub zmianie sposobu użytkowania",

komentuje Robert Tomaszewski, Associate Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Jeśli największe finalizowane obecnie transakcje zostaną sfinalizowane jeszcze w tym roku, całoroczny wolumen inwestycyjny może przekroczyć 2 mld euro. Oznaczałoby to wzrost o ponad 30 proc. rok do roku.

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 52 tys. pracowników w niemal 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2024 roku jej przychody wyniosły 9,4 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield