Polski rynek hotelowy w pierwszej połowie 2026: 59 mln EUR transakcji, a Warszawa z najwyższą prognozą wzrostu podaży w CEE-6*

27 sierpnia 2026

Jak wynika z najnowszych analiz międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, w pierwszej połowie 2026 roku wartość transakcji hotelowych w Polsce wyniosła 59 mln EUR i była o 24% niższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jednocześnie Warszawa ma w całym 2026 roku odnotować najwyższy wzrost podaży pokoi hotelowych wśród stolic CEE-6 – o 7,2%. Polski rynek korzysta przy tym z dobrego otoczenia regionalnego: RevPAR w CEE-6 w I. półroczu 2026 r. wzrósł o 8,2% r/r (w Polsce 4,6%), wyraźnie szybciej niż w całej Europie, gdzie dynamika wzrostu wyniosła 3,0%.

Polski rynek transakcyjny: cztery hotele i 59 mln EUR transakcji

Według raportu „MarketBeat CEE-6 Hospitality H1 2026” w pierwszym półroczu 2026 roku w Polsce przedmiotem transakcji były cztery hotele oferujące łącznie 445 pokoi. Ich całkowity wolumen transakcyjny wyniósł 59 mln EUR, co oznacza spadek o 24% w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku.

Wśród największych transakcji wskazanych przez Cushman & Wakefield znalazły się m.in. Hampton by Hilton Krakow Airport ze 173 pokojami, IBB Hotel Gdańsk oferujący 89 pokoi oraz dysponujący 133 pokojami Havet Hotel Resort & Spa w Dźwirzynie. Zestawienie obejmuje więc zarówno regionalne rynki miejskie, jak i lokalizację wypoczynkową.

Pierwsze półrocze 2026 roku potwierdza, że polski rynek hotelowy rozwija się wielotorowo. Warszawa pozostaje głównym punktem odniesienia w regionie dla nowej podaży, natomiast wśród największych transakcji znajdują się również obiekty w Krakowie, Gdańsku oraz w lokalizacjach wypoczynkowych. W coraz bardziej selektywnym otoczeniu inwestycyjnym kluczowe pozostają lokalizacja aktywa, jego jakość oraz struktura operacyjna, a także zdolność aktywa do generowania możliwie jak najwyższych wyników operacyjnych,"

mówi Maciej Prończuk, Senior Consultant, Valuation & Advisory, Hospitality & Alternatives, CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

Warszawa ma przewodzić wzrostowi podaży w CEE-6

W pierwszej połowie 2026 roku podaż pokoi hotelowych w stolicach CEE-6 wzrosła o 2,2% r/r. W stolicach regionu otwarto dziewięć hoteli oferujących łącznie 1 054 pokoje. Nowe obiekty reprezentowały segmenty od midscale po luxury, przy czym największa część otwarć przypadła na segment midscale.

Według prognoz, w całym 2026 roku podaż pokoi w stolicach CEE-6 ma zwiększyć się o 2,8%. Liderem tego wzrostu ma być Warszawa, dla której prognozowana dynamika wzrostu wynosi 7,2%. Na drugim miejscu znajduje się Budapeszt z wynikiem 4,2%. Według ekspertów Cushman & Wakefield rozwój podaży wspierają m.in. silne fundamenty popytowe i poprawiające się otoczenie geopolityczne.

Warszawa wpisuje się jednocześnie w szerszy trend europejski. W pierwszym półroczu podaż pokoi hotelowych w Europie zwiększyła się o 2,9% r/r, a Polska – obok Włoch i Austrii – została wskazana jako jeden z krajów, w których odnotowano wyraźny wzrost liczby dostępnych pokoi. Tempo rozwoju pozostaje jednak zróżnicowane: w części europejskich stolic, takich jak Amsterdam, Barcelona, Praga czy Paryż, budowa nowych projektów jest bardzo ograniczony.

CEE-6 poprawia wyniki operacyjne szybciej niż Europa

W pierwszym półroczu 2026 roku RevPAR (w EUR) w regionie CEE-6 zwiększył się o 8,2% r/r. Wzrost ten był wspierany przez wyższy o 4,7% ADR oraz poprawę obłożenia o 2,1 p.p. Wśród stolic regionu największą dynamikę RevPAR odnotował Budapeszt, gdzie wskaźnik ten wzrósł o 15,3%. Kolejne miejsca zajęły Bratysława ze wzrostem o 13,5% oraz Praga z wynikiem 10,5%. W Polsce wskaźnik ten wyniósł 4,6%. Warto zaznaczyć, że Warszawa pomimo wysokiego prognozowanego przyrostu liczby pokoi hotelowych ma obecnie najwyższe obłożenie wśród stolic CEE-6.

Dla porównania, średni RevPAR w Europie wyniósł 101 EUR, rosnąc o 3,0% r/r. ADR zwiększył się o 2,2%, a obłożenie o 0,4 p.p. Najmocniejszą dynamikę wzrostu wyników operacyjnych w skali kontynentu osiągnęła Europa Wschodnia, w której RevPAR wzrósł o 6,0%. Na poziomie miast wyróżniały się Mediolan ze wzrostem o 24% oraz Budapeszt z wynikiem około 15%.

Rynek inwestycyjny CEE-6: mniej niż przed rokiem, ale aktywność pozostaje wysoka

Wolumen transakcji hotelowych w CEE-6 wyniósł w pierwszej połowie 2026 roku 314 mln EUR. Było to o 50% mniej niż w wyjątkowo aktywnym pierwszym półroczu 2025 roku, kiedy wynik został podwyższony przez kilka dużych transakcji. Łącznie w pierwszym półroczu w CEE-6 sprzedano 21 hoteli obejmujących 3 146 pokoi.

Średnia cena transakcyjna wyniosła 149 199 EUR za pokój – z wyłączeniem transakcji poniżej 5 mln EUR. Aż 44% wolumenu przypadło na hotele z segmentów Upper Midscale i Midscale. Oznacza to zmianę w porównaniu z pierwszym półroczem 2025 roku, kiedy najwięcej wolumenu przypadało na segment Upper Upscale.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych w stolicach CEE-6 pozostawały w pierwszym półroczu zasadniczo stabilne i mieściły się w przedziale 6,25–8,5%. W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku w Bukareszcie, Budapeszcie i Pradze odnotowano kompresję o 25 punktów bazowych. W Warszawie, podobnie jak w Bratysławie i Sofii, stopy kapitalizacji nie zmieniły się.

Europa: mniej aktywów w obrocie, ale większe transakcje

Wartość inwestycji hotelowych w Europie wyniosła w pierwszym półroczu 2026 roku 11,7 mld EUR. Wynik ten był o 9,5% niższy niż rok wcześniej, ale jednocześnie o 19,5% przekraczał średnią z ostatnich dziesięciu lat. Przedmiotem transakcji były 384 hotele oferujące łącznie 51 219 pokoi.

Europejski rynek charakteryzowała koncentracja na mniejszej liczbie większych i wysokiej jakości aktywów. Liczba transakcji o wartości przekraczającej 100 mln EUR wzrosła o 30% r/r, a średnia cena za pokój zwiększyła się o 9%, do 228 416 EUR. Połowa całego wolumenu inwestycyjnego została ulokowana w hotelach z segmentów Upper Upscale i Upscale. Aktywność inwestorów z regionu Azji i Pacyfiku wzrosła o 86% r/r.

Największym rynkiem inwestycyjnym w Europie była Wielka Brytania, gdzie wolumen wyniósł 3,22 mld EUR i wzrósł o 74% r/r. Drugie miejsce zajęła Hiszpania z wynikiem 2,66 mld EUR i wzrostem o 34%. Na poziomie stolic liderem pozostawał Londyn, w którym sprzedano 24 nieruchomości o łącznym wolumenie 2,3 mld EUR, przed Paryżem, Madrytem i Wiedniem.

W drugiej połowie roku na finalizację oczekuje kilka dużych transakcji portfelowych i platformowych, które mogą pozytywnie wpłynąć na całoroczny wolumen. Jednocześnie ponowny wzrost inflacji i związane z nim wyższe koszty finansowania mogą ograniczać przestrzeń do dalszej kompresji stóp kapitalizacji.

*CEE-6 – wybrane kraje w regionie Europy Środkowo-Wschodniej: Polska, Czechy, Węgry, Rumunia, Słowacja, Bułgaria

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych na rzecz najemców i inwestorów. Zatrudnia ok. 53 tys. pracowników w ponad 350 biurach i niemal 60 krajach na całym świecie. W 2025 roku jej przychody wyniosły 10,3 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield