Chińskie firmy wynajęły od 2024 r. nad Wisłą już blisko 700 tys. mkw. magazynów – najwięcej w UE

12 października 2026

Chińskie przedsiębiorstwa zarezerwowały ponad 2,5 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej w Europie od początku 2024 roku. Jak wynika z najnowszego raportu Cushman & Wakefield „Future Flows”, Polska z wynikiem 695 000 mkw. wynajętej powierzchni zajmuje drugie miejsce na całym kontynencie (ustępując jedynie Wielkiej Brytanii z wynikiem 757 000 mkw.) i jest niekwestionowanym liderem zainteresowania firm z Państwa Środka w regionie Europy Środkowo-Wschodniej oraz w całej Unii Europejskiej.

Polska w analizowanym okresie (2024–H1 2026) wyprzedziła największe gospodarki Europy Zachodniej, w tym Niemcy (163 000 mkw.), Holandię (157 000 mkw.) czy Francję (153 000 mkw.). Drugim najpopularniejszym rynkiem w regionie CEE okazały się Węgry z wynikiem 180 000 mkw.

Koniec tanich paczek i cyfrowy skok na europejskie magazyny

Dynamiczny wzrost zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowe i logistyczne ze strony chińskiego biznesu napędzany jest przez dwa główne sektory: e-commerce i obsługującą go logistykę oraz producentów z branży motoryzacyjnej (pojazdy elektryczne i baterie) oraz zielonych technologii.

Spowolnienie popytu wewnętrznego oraz zacięta konkurencja w Chinach (zjawisko tzw. inwolucji) zmuszają firmy z Państwa Środka do szukania wzrostu na rynku europejskim. Bezpośrednim impulsem do wynajmowania magazynów na miejscu stały się jednak nadchodzące i wprowadzane regulacje prawne – w tym zniesienie od 1 lipca 2026 roku zwolnienia z cła na przesyłki o niskiej wartości (tzw. zwolnienie de minimis) na terenie Unii Europejskiej.

Chińskie przedsiębiorstwa rosną w siłę jako znaczące źródło popytu na europejskim rynku logistycznym, jednak kluczowe są ich wybory lokalizacyjne. Operatorzy e-commerce i ich partnerzy logistyczni skupiają się na miejscach pozwalających na szybką realizację zamówień na największych rynkach konsumenckich w całej Europie. Z kolei inwestycje produkcyjne koncentrują się w krajach takich jak Polska, Węgry, Czechy czy Słowacja, które oferują dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, rozwiniętych łańcuchów dostaw i konkurencyjnych kosztów operacyjnych",

komentuje Sally Bruer, Szefowa Działu Badań Rynku Logistycznego i Przemysłowego EMEA w Cushman & Wakefield.

W samej tylko pierwszej połowie 2026 roku chińscy operatorzy e-commerce bezpośrednio wynajęli ponad 350 000 mkw. powierzchni w Europie. Na rynku agresywnie rozwijają się platformy takie jak Shein, Temu czy JD.com, a także chińscy operatorzy logistyczni (3PL) – m.in. Cainiao, Cirro czy JD Logistics

Dlaczego Polska?

Polska odgrywa w strategii chińskich firm kluczową rolę jako węzeł konsolidacyjny i dystrybucyjny, pozwalający na sprawną obsługę klientów w Polsce, Niemczech oraz całej Europie Środkowo-Wschodniej. Ponadto region CEE charakteryzuje się znacznie niższymi kosztami pracy i eksploatacji w porównaniu z Europą Zachodnią czy Północną.

Kluczowe wnioski z raportu dotyczące profilu inwestycji:

· Największymi najemcami w okresie 2024–H1 2026 w Europie byli operatorzy logistyczni (50% wynajętej powierzchni / 1,3 mln mmk.) oraz firmy z sektora handlu i e-commerce (32% / 820 000 mkw.).

· Choć producenci odpowiadają za 17% (422 000 mkw.) wynajętej powierzchni w Europie, to aż 95% tych umów najmu zostało zawartych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Aktywność firm z kapitałem azjatyckim, a w szczególności chińskich platform e-commerce, motoryzacji i wspierających ich operatorów 3PL, bardzo dynamicznie zmienia krajobraz polskiego rynku magazynowego. Tylko w ostatnich miesiącach gracze z Azji odpowiadali za blisko 20% całego popytu na powierzchnie logistyczne w Polsce. Z naszego raportu wynika, że dla 78% chińskich firm kluczowym motywem ekspansji jest szybki dostęp do nowych klientów, a blisko połowa z nich (48%) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od decyzji inwestycyjnej. Tak wysokie tempo sprawia, że dostępność nowoczesnej powierzchni w dużych formatach kurczy się błyskawicznie, co wymusza na inwestorach i najemcach znacznie szybsze podejmowanie decyzji o zabezpieczeniu obiektów",

mówi Szczepan Gowin, Szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield w Polsce.

Druga strona medalu: wyzwania dla europejskich i polskich zasobów

Ekspansja chińskiego biznesu niesie ze sobą istotne wyzwania dla europejskich i krajowych rynków. Z perspektywy Unii Europejskiej kluczowe jest zapobieganie nadmiernej zależności strategicznej oraz stymulowanie lokalnej produkcji – m.in. poprzez regulacje takie jak Net-Zero Industry Act, zakładające produkcję co najmniej 40% technologii net-zero w UE do 2030 roku, oraz proponowany EU Industrial Acceleration Act, który nakłada wymóg tworzenia realnej wartości dodanej, a nie ograniczenia do prostego montowania końcowego produktu. Z kolei na polskim rynku gwałtowny skok popytu z Azji wywołuje presję na kurczące się zasoby. Największymi wyzwaniami stają się ograniczona dostępność dużych gruntów, limitowane moce przyłączeniowe energii elektrycznej, wymuszone rosnącą automatyzacją magazynów, a także wyzwania związane z zasobami ludzkimi.

Lokalne rygory i presja czasu – z czym mierzą się chińscy inwestorzy?

Wejście na rynek europejski jest równolegle dużym sprawdzianem dla samych firm z Państwa Środka.

Aż 71% chińskich przedsiębiorstw przebadanych przez Cushman & Wakefield wskazuje zgodność z lokalnymi przepisami i rygorami prawnymi jako największą barierę przy inwestowaniu w Europie. Trudności potęguje ogromna presja czasu – blisko połowa firm (48%) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od podjęcia decyzji inwestycyjnej, a niemal co piąta (19%) w czasie krótszym niż 6 miesięcy. Dochodzą do tego wyzwania związane z koniecznością szybkiej przebudowy modeli logistycznych po zniesieniu zwolnień celnych de minimis oraz rosnącymi wymogami ESG, które już 36% chińskich inwestorów traktuje jako priorytet strategiczny, a 46% jako ważny czynnik operacyjny",

komentuje Szczepan Gowin.

Jakich magazynów poszukują chińscy najemcy?

Z danych Cushman & Wakefield wynika, że chińskie firmy stawiają na obiekty o wysokim standardzie technicznym i środowiskowym. Największym powodzeniem cieszą się moduły o powierzchni od 10 000 do 25 000 mkw., które odpowiadają za 32% (821 000 mkw.) łącznego wolumenu najmu w Europie od 2024 roku. Duży popyt generują również obiekty o powierzchni 25 000-40 000 mkw. (29%) oraz duże parki magazynowe powyżej 40 000 m² (30%), wybierane głównie przez gigantów e-commerce i operatorów logistycznych.

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych na rzecz najemców i inwestorów. Zatrudnia ok. 53 tys. pracowników w ponad 350 biurach i niemal 60 krajach na całym świecie. W 2025 roku jej przychody wyniosły 10,3 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield