Cushman & Wakefield: Moc centrów danych w regionie EMEA przekracza 12 GW, ale ograniczony dostęp do energii redefiniuje kierunki rozwoju rynku

21 października 2026

Według najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield w pierwszej połowie 2026 roku moc operacyjna centrów danych w regionie EMEA przekroczyła 12,1 GW, co oznacza wzrost o ponad 36% w porównaniu z II kwartałem 2024 roku. Rozwój rynku napędza rosnący popyt na usługi chmurowe i rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji. W Polsce największym rynkiem centrów danych pozostaje Warszawa, gdzie łączna moc działających obiektów osiągnęła 159 MW. Jednocześnie w budowie znajduje się zaledwie 5 MW, a kolejne 156 MW pozostaje na etapie planowania. Zarówno w Polsce, jak i w całym regionie EMEA o tempie realizacji nowych inwestycji w coraz większym stopniu decydują dostęp do energii, możliwości przyłączenia do sieci oraz sprawność procedur administracyjnych.

Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield EMEA Data Centre H1 2026 Update wynika, że moc obiektów pozostających w budowie w regionie sięga 3,8 GW, a kolejnych inwestycji na etapie planowania – 14,5 GW, co stanowi łącznie 18,3 GW i oznacza wzrost o ponad 34% rok do roku.

Autorzy raportu wskazują na istotną zmianę dynamiki rozwoju rynku, o czym świadczą inwestycje realizowane poza tradycyjnymi lokalizacjami, tj. w krajach nordyckich i Europy Południowej, które oferują dostęp do energii elektrycznej oraz odpowiednich gruntów inwestycyjnych, umożliwiających realizację projektów na dużą skalę.

Podaż centrów danych w regionie EMEA pozostaje niewystarczająca. Popyt nadal przewyższa dostępną moc w wielu krajach, a kluczowym czynnikiem determinującym dalszy rozwój rynku staje się możliwość zabezpieczenia dostaw energii, uzyskania pozwoleń oraz zapewnienia mocy w terminach realistycznych pod względem komercyjnym,

komentuje Matyas Fazekas, EMEA Data Centres Research Lead w Cushman & Wakefield.

Polska: Warszawa z 159 MW mocy operacyjnej, ale nowych inwestycji w budowie niewiele

Warszawa pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem centrów danych w Polsce oraz jednym z ważnych ośrodków infrastruktury cyfrowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Jako jedyna z regionu została zakwalifikowana w raporcie do kategorii Rynek ukształtowany. Według Cushman & Wakefield na koniec II kwartału 2026 roku moc operacyjna stołecznych centrów danych osiągnęła 159 MW, zwiększając się o 2 MW w ciągu roku. Na rynku działało 28 obiektów należących do 17 podmiotów.

Jednocześnie skala realizowanych obecnie inwestycji pozostaje ograniczona. W budowie znajduje się zaledwie 5 MW mocy, wobec 11 MW rok wcześniej, a kolejne 156 MW jest na etapie planowania. Łącznie z 159 MW mocy już funkcjonujących centrów danych daje to 320 MW. Dodatkowo projekty o mocy 68 MW znajdują się na wczesnym etapie przygotowania.

W strukturze warszawskiego rynku dominują centra typu colocation, czyli obiekty udostępniające infrastrukturę wielu klientom. Odpowiadają one za 84% działającej mocy.. Wskaźnik niewynajętej mocy w segmencie colocation wyniósł 11,49%.

Istotnym czynnikiem wspierającym popyt w Polsce jest rozwój usług chmurowych, cyfryzacja przedsiębiorstw i administracji publicznej oraz rosnące znaczenie bezpieczeństwa i lokalnego przetwarzania danych. Warszawa, dzięki rozwiniętej infrastrukturze telekomunikacyjnej i połączeniom z innymi rynkami regionu, pełni ważną funkcję w obsłudze klientów z Europy Środkowo-Wschodniej.

Największą barierą dla nowych inwestycji pozostaje jednak dostęp do energii. Ograniczona przepustowość sieci elektroenergetycznej w rejonie Warszawy, stosunkowo wysokie ceny energii oraz konieczność uzyskania odpowiednich warunków przyłączenia mogą wydłużać przygotowanie i realizację projektów.

Polska ma mocne fundamenty do rozwoju sektora data center – duży rynek wewnętrzny, rosnące zapotrzebowanie na usługi chmurowe i rozwijający się ekosystem technologiczny. Jednocześnie dane dla Warszawy dobrze pokazują największe wyzwanie, przed którym stoi dziś branża. Mimo znaczącej liczby planowanych projektów, w budowie znajduje się obecnie zaledwie 5 MW mocy. To potwierdza, że sam potencjał inwestycyjny nie wystarczy. Kluczowe stają się możliwość zabezpieczenia energii, przewidywalny harmonogram przyłączenia oraz odpowiednie przygotowanie nieruchomości. Dziś wiele zapytań klientów skupia się nie tyle na samej lokalizacji, ale między innymi na możliwości dostarczenia dużych mocy np. do 2028 roku. Te elementy w coraz większym stopniu przesądzają o tym, które projekty mają realną szansę na realizację,

komentuje Kamil Żach, Partner, Cushman & Wakefield.

Inwestycje AI coraz częściej wychodzą poza Warszawę

Raport Cushman & Wakefield wskazuje również na rosnące zainteresowanie rozwojem dużych centrów danych związanych ze sztuczną inteligencją poza stołeczną aglomeracją, których zapotrzebowanie na prąd oscyluje dziś już nie tyle w megawatach, co w gigawatach.

Skala tych przedsięwzięć pokazuje potencjalny kierunek rozwoju polskiego rynku, jednak nie oznacza, że wskazana moc zostanie w całości zrealizowana. Większość projektów znajduje się dopiero we wstępnej fazie, a ich przyszłość zależy m.in. od pozyskania odbiorców, zabezpieczenia finansowania oraz dostępu do odpowiedniej infrastruktury energetycznej.

Dla dużych inwestycji związanych z AI coraz większe znaczenie mają lokalizacje oferujące rozległe tereny przemysłowe i możliwość zapewnienia znaczących dostaw energii. W tym kontekście rozwój krajowej infrastruktury elektroenergetycznej będzie jednym z kluczowych czynników konkurencyjności Polski na europejskim rynku centrów danych,

dodaje Kamil Żach.

Przetasowania w ścisłej czołówce

Rynki określane skrótem FLAPD (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin) nadal odpowiadają za ok. 43% mocy centrów danych w regionie EMEA, obejmującej 5,2 GW mocy operacyjnej oraz 1,17 GW mocy w budowie. Jednocześnie ich udział w przyszłej podaży stopniowo maleje, wraz z realizacją kolejnych inwestycji w nowych lokalizacjach o wysokim potencjale wzrostu.

Największym rynkiem w regionie EMEA pozostaje Londyn, który może się pochwalić centrami danych o mocy 1,38 GW oraz projektami w trakcie realizacji o planowanej mocy ok. 1,77 GW. Na trzecie miejsce pod względem łącznej mocy awansował Paryż, który wyprzedził Dublin. Jednocześnie do grona tzw. rynków Powerhouse dołączyły Helsinki. Łączna moc funkcjonujących, budowanych i planowanych tam centrów danych przekroczyła 1,1 GW.

Rynki nordyckie i Europy Południowej zyskują na znaczeniu

Kraje nordyckie umacniają swoją pozycję kluczowych lokalizacji dla infrastruktury hyperscale i związanej ze sztuczną inteligencją. Obecnie odpowiadają za ok. 2,1 GW mocy operacyjnej, co oznacza wzrost o 20% rok do roku, oraz za ponad 3 GW mocy obiektów znajdujących się na etapie planowania.

Dzięki dostępności niskoemisyjnej energii i terenów inwestycyjnych oraz rosnącemu zapotrzebowaniu na infrastrukturę dla AI, Helsinki należą do najszybciej rozwijających się rynków w regionie EMEA. Jednocześnie coraz większym zainteresowaniem inwestorów cieszą się Madryt, Oslo, Barcelona i Saragossa, które oferują grunty umożliwiające realizację projektów na dużą skalę oraz stosunkowo korzystne perspektywy w zakresie dostaw energii.

Wyolbrzymione obawy o nadpodaż

Pomimo globalnych obaw związanych z potencjalną bańką na rynku infrastruktury dla AI ryzyko nadpodaży w regionie EMEA pozostaje znikome. Wskaźniki pustostanów w większości działających obiektów utrzymują się poniżej 10%, a nowo powstające inwestycje są w znacznej części wynajmowane jeszcze przed ich ukończeniem. Popyt na usługi związane AI w coraz większym stopniu wpływa zarówno na strategie operatorów hiperskalowych, jak i w segmencie colocation, co przekłada się na kolejne inwestycje w specjalistyczną infrastrukturę przystosowaną do obsługi obciążeń wymagających dużej gęstości mocy.

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846