Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce jest o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej, a odsetek Polaków mieszkających w przeludnionych lokalach jest o prawie 20 punktów procentowych wyższy – wynika z raportu „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0” międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield. Nic więc dziwnego, że popyt na mieszkania, mimo coraz bardziej zaporowych cen, cały czas rośnie, a wraz z nim zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Według danych BIK w czerwcu 2024 roku liczba zapytań o ten produkt była wyższa o blisko 52% r/r – na co wpływ miały m.in. pierwsze od 2021 roku obniżki stóp procentowych. Polacy, nawet, gdyby chcieli kupić wymarzone własne „M” za gotówkę, potrzebowaliby kilku lat, aby odłożyć pieniądze potrzebne na 20-procentowy wkład własny. Niestety, prognozy Cushman & Wakefield wskazują, że podwyżki cenowe nie dadzą polskim konsumentom ani chwili oddechu. Wbrew intencjom, na niekorzyść portfeli Polaków może zadziałać między innymi kolejny rządowy program wsparcia oraz niewystarczająca dostępność gruntów.
Rekordy na rynku mieszkań to za mało
W ciągu ostatnich pięciu lat deweloperzy wybudowali około 62% nowych mieszkań w Polsce, a 36% podaży mieszkaniowej pochodziło od osób prywatnych. Jednocześnie w 2023 roku zaledwie 2% wybudowanych mieszkań łącznie przypadało na lokale komunalne, społeczne czynszowe oraz zakładowe,
komentuje Karolina Furmańska, Associate, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.
Bez względu na liczbę rekordów, jakie notuje rynek mieszkaniowy, Polska nadal mierzy się z bardzo poważnym niedoborem mieszkań. Statystyczny deficyt mieszkaniowy, wynosi około półtora miliona brakujących lokali. Z całą pewnością można powiedzieć, że liczba ta jest niedoszacowana i nie uwzględnia różnych typów mieszkań. Z jednej strony nie uwzględnia ona pracowników korporacyjnych, sezonowych, zagranicznych, migrantów wojennych i studentów, a z drugiej – jest ona zakłócona przez “drugie domy”, czyli nieruchomości mieszkalne używane okresowo i zlokalizowane na przykład w kurortach. Nie bez powodu gminą z największą liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców są Międzyzdroje czy Mielno, a Warszawa znajduje się dopiero na 11. pozycji,
tłumaczy Karolina Furmańska.
Polskie mieszkania odbiegają od standardów europejskich rynków
Obywatele Polski mają jedne z najmniej korzystnych warunków mieszkaniowych w UE, zarówno pod względem liczby mieszkań, jak i ich jakości. Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi 75,5 mkw., co oznacza, że jest ona o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej. Ponadto w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, Wrocław czy Poznań, średnia wielkość lokali na przestrzeni ostatnich lat zamiast rosnąć, maleje. Również średnia liczba pokoi na osobę w Polsce jest niższa o 0,5 od średniej europejskiej i wynosi 1,1, a wskaźnik odsetka populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi 35,8%, będąc aż o 19 punktów procentowych powyżej średniej. Stawia nas to w czołówce krajów z jednymi z najmniej atrakcyjnych warunków mieszkaniowych w Europie, co w połączeniu z wysokimi kosztami mieszkań stanowi poważną barierę uniemożliwiającą osiągnięcie akceptowalnego standardu życia,
mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Ok. 2,3 mkw. – tyle może kupić mieszkaniec Warszawy z przeciętną pensją, po roku odkładania 50% swoich dochodów
Ceny na rynku pierwotnym w Polsce wykazują silny trend wzrostowy, co było stymulowane przede wszystkim programem Bezpieczny Kredyt 2%. Od momentu jego wprowadzenia do zakończenia ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły o 13% w Warszawie, o 12% w Krakowie i o 11% w Gdańsku,
mówi Karolina Furmańska, Cushman & Wakefield.
Wyścig po kredyty hipoteczne
Przyszłość pod znakiem dalszych wzrostów
Biorąc pod uwagę wciąż wysokie stopy procentowe i ogólną niepewność, deweloperzy mogą nie być w stanie zwiększyć podaży na tyle, aby wzrosty cen spowolniły. Sytuacji nie pomaga też niższa na największych rynkach dostępność gruntów mieszkaniowych, których ceny cały czas rosną. Zgodnie z danymi NBP, na koniec 2023 roku ceny ziemi netto pod wielorodzinne projekty mieszkaniowe wzrosły średnio o 20% r/r w przeciętnych lokalizacjach i o 32% w bardzo dobrych lokalizacjach. Dalsze podwyżki są tylko kwestia czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę nadchodzącą reformę planowania przestrzennego, która w pełni dotknie nas w styczniu 2026 roku,
podsumowuje Karolina Furmańska.