Rosnące zapotrzebowanie na usługi opieki długoterminowej, poprawa fundamentów operacyjnych oraz powrót kapitału inwestycyjnego – to kluczowe wnioski z najnowszego raportu Marketbeat Nursing Home in Europe 2026 przygotowanego przez międzynarodową agencję doradczą Cushman & Wakefield. W 2025 roku wolumen inwestycji w sektorze osiągnął 16,1 mld EUR, z czego rekordowe 11,8 mld EUR przypadło na Wielką Brytanię. Co więcej aktywność inwestorów, nawet po wyłączeniu brytyjskiego rynku, niemal się podwoiła w porównaniu z rokiem 2024, co było napędzane głównie odbiciem w krajach nordyckich. Nawet wyłączając zarówno Wielką Brytanię, jak i kraje nordyckie, aktywność wzrosła o około 20%, co sygnalizuje stopniowe ponowne otwieranie się rynku. Na tym tle Polska i reszta CEE mają spore pole do poprawy. W naszym kraju na każde 100 osób powyżej 80. roku życia przypada mniej niż 10 łóżek w przystosowanych do opieki ośrodkach.
Silne fundamenty i poprawa sytuacji operacyjnej
Po kilku latach niepewności sektor wraca na ścieżkę stabilizacji, zarówno operacyjnej, jak i inwestycyjnej. Widzimy poprawę fundamentów, ale też wyraźną zmianę podejścia inwestorów – dziś kluczowe znaczenie ma jakość aktywów, siła operatora oraz długoterminowa trwałość przepływów pieniężnych,
mówi Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.
Rynek inwestycyjny: powrót kapitału i dominacja USA
Powrót kapitału widoczny jest także w rosnącej aktywności inwestorów międzynarodowych oraz poprawiających się warunkach finansowania. Jednocześnie rynek staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy koncentrują się na aktywach spełniających wysokie standardy operacyjne i środowiskowe, a obiekty niespełniające kryteriów rentowności lub ESG są odsuwane na boczny tor. Obserwujemy powrót płynności, ale w bardziej wymagającym środowisku, ponieważ kryteria inwestycyjne są dziś znacznie bardziej rygorystyczne niż przed okresem spowolnienia,
dodaje Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting & ESG Advisory w Cushman & Wakefield.
Popyt strukturalny napędzany demografią
Jeszcze dynamiczniej rośnie grupa osób w wieku 80 lat i więcej, której udział w populacji zwiększył się z 3,8% do 6,1% w latach 2004–2024, a do 2050 roku ma osiągnąć około 15,3%. Równolegle rośnie też wskaźnik obciążenia demograficznego, który porównuje liczbę osób starszych do ludności w wieku produkcyjnym. Ma on wzrosnąć z poziomu 34,4% na początku 2025 roku do aż 50,4% w 2050 roku, co oznacza, że na każdą osobę starszą będzie przypadać mniej niż dwóch pracujących dorosłych,
tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Polska i CEE: strukturalna luka podaży i rosnąca rola rynku prywatnego
Polska charakteryzuje się odmienną strukturą rynku, gdzie sektor prywatny zarządza jedynie około 22% łóżek, podczas gdy w krajach takich jak Wielka Brytania, Irlandia czy Włochy prywatni operatorzy kontrolują od 75% do 85% rynku. Sektor w naszym kraju jest wysoce rozdrobniony, a na rynku obecnych jest tylko dwóch głównych operatorów instytucjonalnych. Najniższą dostępność infrastruktury odnotowuje się w województwach wielkopolskim i lubelskim, co wskazuje na znaczący potencjał dla nowych inwestycji,
tłumaczy Karolina Furmańska.
Polska i region CEE znajdują się dziś na wcześniejszym etapie rozwoju rynku niż Europa Zachodnia, co z jednej strony oznacza większe wyzwania systemowe, ale z drugiej – znacznie większy potencjał wzrostu. Skala niedoboru nowoczesnej infrastruktury, przy jednoczesnym dynamicznym starzeniu się społeczeństwa, będzie w kolejnych latach prowadzić do stopniowej profesjonalizacji rynku i wzrostu znaczenia operatorów prywatnych. Widzimy już pierwsze oznaki tego procesu – rosnące zainteresowanie inwestorów, większą aktywność transakcyjną oraz stopniowe budowanie platform operatorskich. W dłuższej perspektywie Polska może stać się jednym z kluczowych rynków wzrostowych w Europie w tym segmencie,
mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
ESG jako kluczowy kierunek rozwoju
W praktyce wzrost wagi kwestii związanych ze zrównoważonym rozwojem w decyzjach inwestycyjnych oznacza rosnące znaczenie modernizacji istniejących obiektów oraz większą selekcję aktywów już na etapie budowy portfela inwestycyjnego. Operatorzy będą jednak musieli zmierzyć się z podwyższonymi kosztami operacyjnymi oraz rosnącą presją regulacyjną, przy czym zdolność do poprawy efektywności kosztowej będzie kluczowa dla ich pozycji rynkowej. Jednocześnie silny popyt demograficzny oraz strukturalny niedobór nowoczesnej, przyszłościowej infrastruktury będą nadal stanowić fundament długoterminowej atrakcyjności sektora dla inwestorów instytucjonalnych. W Polsce, z uwagi na punkt w rozwoju rynku, w którym się znajdujemy, mamy szansę na budowę nowoczesnej, dostosowanej do wymogów ESG, bazy domów opieki dla seniorów,
podsumowuje Katarzyna Lipka.