Jak prognozują eksperci międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w raporcie „Trends Radar. Rynek nieruchomości od stabilizacji do optymizmu”, popyt na wszystkich rynkach biurowych w Polsce w najbliższym czasie utrzyma się na poziomie zbliżonym do lat 2022-2023. Dodatkowo oczekiwana jest stopniowa stabilizacja oraz spadek powierzchni niewynajętej zarówno w Warszawie, jak i regionach. Oczekuje się, że rynek deweloperski w sektorze biurowym w nadchodzących latach będzie funkcjonował na zwolnionych obrotach, natomiast otwiera to możliwości do prowadzenia prac modernizacyjnych w obszarze już istniejącego zasobu. Choć należy podkreślić, że pod względem jakości oferowanej powierzchni polski rynek znajduje się w europejskiej czołówce. Dla przykładu, globalny raport Cushman & Wakefield „REThinking European Offices 2030 – Risks and opportunities from obsolescence” wskazuje, że w Warszawie odsetek biur, które do 2030 roku będzie można uznać za przestarzałe, jest relatywnie nieduży i wynosi 40%. Średnia dla siedmiu głównych rynków biurowych Europy Zachodniej (Amsterdam, Barcelona, Londyn, Madryt, Mediolan, Paryż i Sztokholm) jest z kolei dwa razy wyższa i plasuje się na poziomie 80%.
40 000 mkw. wyższy od rezultatu z roku poprzedniego, to pozostaje nadal na poziomie o około 60% niższym porównując go do lat 2010-2022. Z kolei w miastach regionalnych, gdzie sytuacja jest opóźniona o około rok względem stołecznego rynku, pierwszy znaczący spadek oddawanej powierzchni jest obserwowany dopiero w tym roku. Na koniec 2024 roku wyniesie on 120 000 mkw., co oznacza redukcję w zakresie oddawanej powierzchni o 65% względem okresu 2010-2022.
Według szacunków Cushman & Wakefield ograniczenie w liczbie uruchomionych nowych inwestycji może potrwać nawet do końca 2026 roku w przypadku rynku warszawskiego oraz kilka kwartałów dłużej w przypadku miast regionalnych",
komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
W miastach regionalnych na absorpcję niewynajętej powierzchni wpływa specyfika rynku. W odróżnieniu od stolicy, najwyższy udział w zajmowanej powierzchni mają najemcy z sektora IT oraz usług dla biznesu. Są to oddziały, w przypadku których odwiedzalność biura po pandemii pozostaje na niższym poziomie w porównaniu do siedzib głównych",
dodaje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.
Więcej najemców, ale mniejsze biura
Przewidujemy, że kolejne lata przyniosą zwiększenie aktywności najemców. Warto jednak zauważyć, że jednocześnie przeciętna wynajmowana powierzchnia biurowa zmniejszyła się do około 900 mkw. W latach 2017-2019 w Warszawie najemcy wynajmowali zwykle od 1000 do 1200 mkw., a w regionach nawet od 1300 do 1400 mkw.",
tłumaczy Michał Galimski.
W przypadku Warszawy najbardziej znaczące transakcje, w tym umowy pre-let, obserwujemy w centralnych lokalizacjach. Taka sytuacja wskazuje na nieustające zainteresowanie najemców nowymi biurami, co z kolei może sprzyjać częściowemu wzrostowi liczby relokacji. Jednocześnie, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych możemy już mówić o rynkach dwóch prędkości w ramach tego samego miasta. W centrum mamy do czynienia z niskim poziomem pustostanów i rosnącymi czynszami, a także wysoką motywacją inwestorów do rozpoczynania nowych projektów. Inaczej natomiast wygląda sytuacja poza centrum, gdzie zazwyczaj na rynku biurowym obserwowany jest zastój",
komentuje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.
Jak szybko starzeją się zasoby biurowe?
Jak wynika z wcześniej wspomnianego raportu „REThinking European Offices 2030 – Risks and opportunities from obsolescence”, odsetek powierzchni biurowych w Warszawie, które do 2030 roku będzie można uznać za przestarzałe, wyniesie relatywnie niewielkie 40%. W Mediolanie mówimy o 86% starzejącym się zasobie biur, w Barcelonie i Sztokholmie o 81%, a w Paryżu o 80%. Blisko 80% dotyczy natomiast Londynu, Amsterdamu i Madrytu",
wskazuje Jan Szulborski.