Powrót kapitału na polski rynek hotelowy

16 kwietnia 2025

W 2024 roku w Europie Środkowo-Wschodniej sfinalizowano 32 transakcje hotelowe o łącznej wartości 399 mln euro, wynika z danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Polska zajęła pierwsze miejsce pod względem liczby transakcji (8, ex aequo z Czechami), a pod względem wzrostu wolumenu rok do roku osiągnęła drugi najwyższy wynik w regionie (+63%). Zdaniem ekspertów, trendy na rynku hotelowym w 2025 roku napawają optymizmem i dotyczy to całego europejskiego sektora.

Najwięcej transakcji w regionie

Rynek inwestycji hotelowych w regionie CEE wykazał w 2024 roku znaczną odporność i wzrost – wolumen inwestycyjny na sześciu największych rynkach regionu (CEE-6) zwiększył się o 16% r/r i wyniósł łącznie 399 mln euro. Największą aktywność inwestycyjną pod względem wartości odnotowano w Czechach (153 mln euro), i kolejno – w Polsce (129 mln euro) oraz Rumunii (52 mln euro).

Jeśli jednak spojrzeć na tempo wzrostu r/r, to liderem była Rumunia, gdzie wartość inwestycji urosła o 93%, a następnie polski rynek, który zanotował wyższy o 63% wolumen transakcji hotelowych. Czechy, ze wzrostem na poziomie 27%, uplasowały się na trzecim miejscu. Ponadto pod względem liczby transakcji hotelowych Polska i Czechy zajęły ex aequo pierwszą lokatę – na obu rynkach przedmiotem transakcji było po osiem obiektów z tego segmentu.

Większość transakcji w regionie dotyczyła pojedynczych aktywów, a pozytywne momentum rynkowe ma szansę utrzymać się również w 2025 roku. Kilka dużych transakcji zostało już sfinalizowanych, a inne znajdują się na różnych etapach procesu sprzedaży,

komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Największe sfinalizowane w Polsce transakcje hotelowe dotyczyły takich obiektów, jak m.in. Cloud One Gdańsk, Sofitel Grand Sopot, Holiday Inn Józefów, Mercure Gdańsk Posejdon, Holiday Inn Bydgoszcz, Ibis Budget Kraków oraz Hampton by Hilton Świnoujście.

Aktywność inwestorów na rynku hotelowym była rozproszona geograficznie i dotyczyła zarówno aglomeracji, jak i mniejszych miast, co dowodzi dużej dywersyfikacji polskiego rynku. Warto też podkreślić, że niejednokrotnie, jak w przypadku kupna kultowego Sofitel Grand Sopot, kupującymi były polskie podmioty, co świadczy o rosnącej dojrzałości i aktywności rodzimego kapitału,

dodaje Marcin Kocerba.

Warto przy tym zauważyć, że w minionym roku wzrost wolumenu transakcji hotelowych w CEE-6 jest przede wszystkim efektem zainteresowania inwestorów obiektami poza stolicami (które zaliczyły wolumenowy spadek r/r). W 2024 roku największy wolumen wygenerowały transakcje dotyczące obiektów z segmentu średniego-wyższego i średniego (łącznie 53%).

Podaż hoteli w końcu na plusie

W 2024 roku w stolicach sześciu krajów regionu CEE (CEE-6) otwarto 12 hoteli i aparthoteli o łącznej liczbie 1381 pokoi. To przełożyło się na wzrost podaży pokoi w regionie o 1,7%, głównie za sprawą otwarć w Warszawie (+2,6%), Budapeszcie (+2,4%) oraz Pradze (+1,5%).

Według prognoz, w 2025 roku podaż w stolicach krajów CEE zwiększy się o 2,5%, przy czym największy wzrost spodziewany jest w Warszawie (ok. 5,8%), a następnie w Sofii (ok. 2,2%) i Bukareszcie (ok. 2,1%).

RevPAR znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii

W 2024 roku rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej odnotował wzrost RevPAR o 8,9% w porównaniu z rokiem 2023, co było przede wszystkim efektem wzrostu ADR[2] o 4,7%. Obłożenie również poszło w górę – o 2,5 pp., osiągając poziom 65,2%, choć nadal pozostaje 4,7 pp. poniżej poziomu z 2019 roku.

Wskaźnik RevPAR we wszystkich stolicach regionu CEE przekroczył już poziomy sprzed pandemii. Na czele znalazła się Warszawa (132,6%), Sofia (123,2%) i Praga (122,5%). Stolica Polski jako jedyna w regionie osiągnęła także wyższy poziom obłożenia niż w 2019 roku – sięgający 103%.

Prognozy na kolejne lata są optymistyczne – rynek powinien dalej się rozwijać, wspierany m.in. przez sprzyjające zmiany polityczne, takie jak włączenie Rumunii i Bułgarii do strefy Schengen.

Europa z optymizmem patrzy na 2025 rok – inwestorzy wracają na rynek

Patrząc szerzej, perspektywy dla całego europejskiego rynku hotelowego w 2025 roku są wyraźnie optymistyczne.

Zgodnie z raportem Cushman & Wakefield „Hotel Investor Compass 2025”, aż 94% inwestorów planuje utrzymać lub zwiększyć alokację kapitału w sektorze hotelowym, a 70% spodziewa się wzrostu wartości aktywów hotelowych, co powinno przełożyć się na wyższe ceny transakcyjne,

tłumaczy Marcin Kocerba.

Najbardziej poszukiwane nieruchomościami będą aktywa typu „value add” umożliwiające przeprowadzenie prac modernizacyjnych w celu zwiększenia ich wartości.

Hotele są kolejnym segmentem nieruchomości komercyjnych, gdzie jednym z kluczowych czynników wpływających na wycenę aktywów jest kwestia zrównoważonego rozwoju. Te obiekty hotelowe, które posiadają najmocniejsze referencje ESG, mają szansę uzyskać istotną „zieloną premię” – inwestorzy spodziewają się zapłacić nawet o 5% więcej za aktywa spełniające najwyższe standardy środowiskowe,

podsumowuje Marcin Kocerba.

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846