Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała aktywność inwestorów na rynku nieruchomości biurowych w I kwartale tego roku. W tym czasie w sektorze biurowym podpisano umowy o wartości 164 mln EUR. Chociaż początek roku nie był zbyt aktywny pod katem finalizacji transakcji, to, jak przewidują eksperci Cushman & Wakefield, kolejne kwartały powinny przynieść znaczne przyspieszenie i znacząco wyższe wolumeny inwestycyjne.
Rynek łapie oddech przed intensywnymi miesiącami
W pierwszym kwartale sfinalizowano transakcje dotyczące aktywów biurowych o wartości 164 mln EUR, co stanowi 24% całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych. W tym czasie podpisano łącznie jedenaście umów kupna/sprzedaży, należy jednak dodać, że były one zdominowane przez małe transakcje, poniżej 10 mln EUR,
tłumaczy Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.
Warto podkreślić, że na koniec marca na różnych etapach negocjacji znajdowały się transakcje o łącznej wartości 350 mln EUR. To potwierdza zwiększoną aktywnością inwestycyjną i prawdopodobnie przełoży się na znacznie wyższe wolumeny transakcji w drugim i trzecim kwartale,
dodaje Marcin Kocerba.
Banki zwracają uwagę na jakość
Podejście banków do finansowania inwestycji na rynku biurowych możemy na razie określić jednym słowem – selektywne. W cenie są przede wszystkim stosunkowo młode aktywa zlokalizowane w Warszawie. Należy przy tym podkreślić, że około 52% całkowitej powierzchni biurowej klasy A/B w Polsce stanowią nieruchomości wybudowane przed 2015 rokiem. Dlatego w przypadku starszych biurowców dla banków kluczowy jest poziom energii pierwotnej i planowana ścieżka dekarbonizacyjna,
tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield.
Średni poziom finansowania dla istniejących budynków biurowych typu prime wynosi 50% wartości rynkowej z amortyzacją 25–30-letnią. Okres finansowania jest przeważnie nieco krótszy niż WAULT. Średni poziom marży dla budynków prime waha się pomiędzy 2,0-2,5% rocznie. Opłata przygotowawcza wynosi z kolei ok. 1% kwoty kredytu. Stopą bazową jest 1M lub 3M EURIBOR z ok. 70% kredytu zabezpieczonego hedgingiem w postaci IRS lub opcji,
dodaje Mira Kantor-Pikus.