Globalny rynek nieruchomości magazynowych wchodzi w nową fazę wraz z rekonfiguracją łańcuchów dostaw i prognozowanym umacnianiem się pozycji wynajmujących

26 June 2025

Raport Cushman & Wakefield pt. „Waypoint 2025” wskazuje na globalną transformację w sektorze nieruchomości logistyczno-magazynowych, którą napędzają rosnące koszty, dywersyfikacja łańcuchów dostaw oraz zmieniająca się dynamika rynku

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) opublikowała pierwszy raport zatytułowany „Waypoint 2025”, w którym przedstawia prognozy dla globalnego rynku nieruchomości logistyczno-magazynowych. Opracowanie to wskazuje na istotną transformację sektora, której towarzyszą reorganizacja łańcuchów dostaw i rosnąca presja kosztowa. Z raportu, opartego na danych z ponad 120 rynków na całym świecie, wynika też, że w najbliższym czasie równowaga sił przesunie się na korzyść wynajmujących, co będzie miało daleko idące konsekwencje dla najemców, inwestorów i deweloperów.

Według prognoz przedstawionych w raporcie odsetek rynków najemcy znacząco spadnie – z obecnych 52% do niespełna 28% w 2028 roku. Ten trend napędzają takie czynniki jak ograniczona podaż, silny popyt oraz rosnące obciążenia finansowe, na które składają się przede wszystkim czynsze, koszty pracy, a także ceny materiałów budowlanych i energii elektrycznej. Jednocześnie prognozowany jest wzrost udziału rynków wynajmującego – z 24% do 35%, co w najbliższych latach może przełożyć się na większą konkurencję wśród najemców.

Biorąc pod uwagę prognozowaną zmianę warunków w globalnym sektorze nieruchomości logistyczno-magazynowych na korzyść wynajmujących, najemcy powinni niezwłocznie zabezpieczyć najem w dotychczasowych lokalizacjach lub zaplanować przeprowadzkę do nowych obiektów – zwłaszcza tam, gdzie prawdopodobna jest dalsza kompresja wskaźników pustostanów. Wraz z nadejściem rynku wynajmującego może wzrosnąć zainteresowanie realizacją nowych inwestycji, o ile koszty budowy utrzymają się na rozsądnym poziomie",

komentuje Sally Bruer, dyrektorka działu badań w sektorze nieruchomości logistycznych, magazynowych i handlowych w regionie EMEA, autorka raportu.

Obecnie rynki najemcy stanowią 46% ogółu, ale odsetek rynków wynajmującego w regionie EMEA jest najwyższy i wynosi 29%, co jest w dużej mierze efektem ograniczonej podaży. W ciągu najbliższych trzech lat sytuacja może ulec zmianie na mniej więcej połowie tych rynków – na 40% z nich (obecnie 25%) warunki rynkowe mogą zmienić się na zrównoważone, co wskazuje na potencjalnie większą równowagę sił niż w ostatnich latach.

W najbliższym czasie warunki rynkowe nadal będą sprzyjać najemcom, ponieważ firmy przyjmują postawę wyczekiwania w obliczu szeregu wydarzeń wpływających na globalny handel i sytuację geopolityczną. Jednak ze względu na strukturalnie niską podaż prognozujemy, że czynniki napędzające wzrost gospodarczy będą wspierać popyt w perspektywie średnioterminowej. W efekcie przewidujemy powrót rynku wynajmującego w wielu krajach w ciągu najbliższych trzech lat",

tłumaczy Tim Crighton, dyrektor działu nieruchomości logistycznych i magazynowych w regionie EMEA.

W Ameryce Północnej i Południowej prognozowana jest natomiast istotna zmiana warunków rynkowych, które obecnie sprzyjają najemcom, w kierunku większej równowagi lub silniejszej pozycji wynajmujących. Obecnie 72% rynków to rynki najemcy, ale w ciągu najbliższych trzech lat odsetek ten spadnie do zaledwie 23%.

Raport przedstawia również dane dotyczące regionu Azji i Pacyfiku, gdzie fundamenty rynku pozostają solidne przy jednocześnie coraz silniejszym zróżnicowaniu warunków rynkowych. W krajach tego obszaru utrzymuje się względna równowaga – 24% to rynki wynajmującego a 33% to rynki najemcy. W ciągu najbliższych trzech lat może nastąpić zmiana w kierunku większej polaryzacji. Według prognoz odsetek rynków postrzeganych jako zrównoważone spadnie z obecnych 42% do 29%, a udział rynków najemcy.

Magazyny z wizją dalszych podwyżek

Dynamika wzrostu czynszów na świecie osłabła w porównaniu z rekordowym rokiem 2022. Mimo to, ze względu na skalę popytu ze strony najemców oraz wielkość nowej podaży w wybranych regionach, na ponad połowie wszystkich rynków przewidywane są dalsze wzrosty do 2027 roku. W ciągu najbliższych trzech lat stawki najmu mogą spaść jedynie na 13% rynków. W regionie Azji i Pacyfiku silny popyt na powierzchnie przełoży się na wzrosty na 62% lokalnych rynków. Podobne trendy będą obserwowane także w krajach Ameryki Północnej i Południowej. Z kolei w regionie EMEA stawki mogą wzrosnąć na 60% rynków, na co wpłynie przede wszystkim nowa podaż i związane z nią wyższe czynsze wywoławcze. Podwyżki dotyczą też Polski.

Polski rynek nieruchomości magazynowych wpisuje się w szerszy trend transformacji logistyki w regionie EMEA, a nasz kraj pozostaje jednym z kluczowych beneficjentów trwających zmian. Choć Polska nadal oferuje relatywnie niskie koszty najmu na tle Europy Zachodniej, raport potwierdza też wyraźny trend wzrostu czynszów – zarówno w dużych aglomeracjach, jak i na rynkach regionalnych. Od 2019 roku czynsze wzrosły średnio o ponad 30%, co wynika z ograniczonej podaży gruntów, rosnących kosztów budowy i presji inflacyjnej. Nasz kraj stoi przed szansą dalszego rozwoju jako regionalny hub logistyczny. Kluczowe będzie inwestowanie w nowoczesne, elastyczne powierzchnie oraz rozbudowa infrastruktury na wschodzie kraju i smart-city w największych aglomeracjach. Równocześnie, najemcy powinni działać wyprzedzająco już teraz – zanim rynek stanie się bardziej wymagający, a stawki najmu wyższe",

tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Ponadto, według prognoz, w perspektywie najbliższych pięciu lat stopy pustostanów w obu Amerykach mogą wzrosnąć na 12% rynków, a w krajach obszaru Azji i Pacyfiku na niemal 50% rynków. Z kolei w regionie EMEA wskaźniki powierzchni niewynajętej pozostaną na stosunkowo stabilnym poziomie przy utrzymującej się równowadze podaży i popytu na wielu rynkach.

W podsumowaniu raportu jego autorzy podkreślają, że niezawodne i zdywersyfikowane łańcuchy dostaw będą niezbędne do radzenia sobie z zarówno krótko-, jak i długofalowymi zakłóceniami na rynkach. Firmy, które podejmą zdecydowane i strategiczne działania, będą najlepiej przygotowane do funkcjonowania w zmieniających się realiach rynku magazynowego.

Pełny raport, zawierający zestawienia czynszów w poszczególnych regionach, opis warunków rynkowych i prognozy dotyczące wskaźników pustostanów, porównania kosztów energii i pracy oraz analizę czynników kształtujących popyt, takich jak sektor e-commerce i produkcji, dostępny jest na stronie Waypoint 2025.

Nota dla redaktorów

„Waypoint 2025” to pierwszy raport firmy Cushman & Wakefield poświęcony globalnemu sektorowi nieruchomości logistyczno-magazynowych, który prezentuje wyniki badania ankietowego przeprowadzonego wśród ekspertów branżowych Cushman & Wakefield i obejmującego 127 rynków na całym świecie. Badanie zostało przeprowadzone w dniach 7-18 kwietnia 2025 r., po ogłoszeniu przez administrację Donalda Trumpa 90-dniowego zawieszenia obowiązywania większości podwyższonych ceł, przy jednoczesnym utrzymaniu 10-procentowej stawki na niemal wszystkie importowane towary.

W raporcie rynek wynajmującego definiowany jest jako taki, na którym to właściciele nieruchomości mają przewagę negocjacyjną, natomiast rynek najemcy oznacza rynek, na którym silniejszą pozycję w negocjacjach mają najemcy.

Analiza kosztów pracy została opracowana na podstawie danych Economic Research Institute dotyczących 11 różnych stanowisk w sektorze magazynowo-produkcyjnym w poszczególnych lokalizacjach, w tym operatorów, pracowników fizycznych, menadżerów, kierowników, mechaników oraz kierowców pojazdów ciężarowych i wózków widłowych.

DOWNLOAD THE FULL REPORT

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland at Cushman & Wakefield

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant at Linkleaders

+48 502 556 846