Gminy zyskują czas, niepewność pozostaje

23 czerwca 2026

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podpisana przez Prezydenta 11 czerwca, przedłuża obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r. Oznacza to kolejne odsunięcie w czasie pełnego wejścia w życie reformy planistycznej.

Jesteśmy dziś w najtrudniejszym momencie reformy, czyli w okresie przejściowym. Dodatkowe dwa miesiące nie rozwiązują podstawowego problemu, jakim jest niepewność związana z wdrażaniem ustawy w gminach. Wakacje to czas ograniczonej liczby sesji rad gmin i miast, a procedury planistyczne mają swoje ustawowe etapy, których nie można pominąć. Wśród dużych miast uchwalony plan ogólny gminy (POG) ma obecnie jedynie Poznań, natomiast część pozostałych dużych ośrodków miejskich może mieć problem, aby zdążyć pomimo wydłużenia terminów",

mówi Karolina Furmańska, Residential & Living Sector Manager, Strategic Consulting & ESG, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Dla deweloperów oznacza to konieczność jeszcze uważniejszego monitorowania prac nad planami ogólnymi oraz szybkiej weryfikacji portfeli gruntów. Kluczowe będzie nie tylko to, czy dana działka jest atrakcyjna lokalizacyjnie, ale przede wszystkim czy jej potencjał da się realnie wykorzystać w nowym systemie planistycznym. W praktyce może to prowadzić do dużych różnic nawet pomiędzy sąsiadującymi gminami, czy konkretnymi lokalizacjami w gminach.

W dłuższej perspektywie wpływ reformy na rynek nieruchomości będzie zależał od tego, ilu gimnom uda się uchwalić POG, jak i czy wyznaczą one obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ) i czy nowe narzędzia, w tym zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), będą stosowane w sposób uporządkowany i przewidywalnye. Będzie to miało bezpośrednie znaczenie dla podaży gruntów, tempa uruchamiania nowych inwestycji i kosztów przygotowania projektów.

Nowelizacja rozszerza również katalog inwestycji uzupełniających, dopuszcza objęcie ZPI także innych terenów niż sama inwestycja główna i uzupełniająca, a także pozwala na zmianę obowiązującego planu miejscowego w formule ZPI, jeżeli taki plan już obowiązuje dla obszaru inwestycji. Rada gminy będzie mogła nałożyć na inwestora obowiązek dołączenia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, a inwestor będzie mógł jeszcze przed zawarciem umowy urbanistycznej zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów postępowania planistycznego.

Z punktu widzenia inwestorów szczególnie istotne jest również wprowadzenie instrukcyjnych terminów dla rady gminy i sądów administracyjnych w sprawach ZPI oraz wydłużenie czasu na weryfikację wniosku przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta z 3 do 14 dni roboczych. Z jednej strony oznacza to dłuższy pierwszy etap formalny, z drugiej – może zwiększyć przewidywalność całej procedury.

ZPI, który ma zastępować i rozszerzać ustawę „lex deweloper”, może być bardzo dobrym narzędziem, gdy nie ma planu lub nie spełnia on naszych oczekiwań – zwłaszcza przy większych projektach. Jednocześnie daje realną możliwość partycypacji zarówno gminie, jak i lokalnej społeczności. To nie jest jednak szybka ścieżka administracyjna, ale proces wymagający dobrego przygotowania, transparentności i realnego pokazania, co inwestycja wnosi do przestrzeni. ZPI pozwala gminom oraz lokalnej społeczności wpływać na kształt projektu i daje możliwość negocjowania inwestycji uzupełniających. Dla inwestora oznacza natomiast konieczność znacznie wcześniejszego planowania scenariusza dojścia do realizacji inwestycji i zdecydowanie wyższe koszty realizacji projektu",

dodaje ekspertka Cushman & Wakefield.

Największą zmianą dla rynku może okazać się jednak ograniczenie kręgu podmiotów mogących występować o decyzje o warunkach zabudowy (WZ), które ma nastąpić od początku nowego roku. Taką możliwością będzie dysponował jedynie podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zatem składanie przez potencjalnych nabywców wielu wariantowych wniosków o WZ jeszcze przed zakupem gruntu nie będzie możliwe, co dotąd bywało narzędziem do badania potencjału inwestycyjnego nieruchomości. Nowe zasady zwiększą znaczenie wcześniejszego badania statusu planistycznego działki, jakości lokalnych dokumentów oraz realnych możliwości uzyskania zgód administracyjnych. Grunty z jasną sytuacją planistyczną mogą zyskać na atrakcyjności, a nieruchomości o niepewnym potencjale będą wymagały bardziej konserwatywnej wyceny i dłuższego horyzontu przygotowania inwestycji.

Inwestorzy będą musieli działać w znacznie bardziej złożonym systemie. W praktyce analiza projektu będzie zaczynała się od pytań: czy gmina ma plan ogólny, czy jest miejscowy plan, czy teren znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, czy możliwa jest decyzja WZ, a może właściwą ścieżką będzie jednak ZPI. Planowanie przestrzenne staje się jednym z kluczowych elementów due diligence",

podkreśla Karolina Furmańska.

Nowelizacja porządkuje również część rozwiązań cyfrowych, w tym zasady działania newslettera planistycznego i Rejestru Urbanistycznego. Projekty planów i innych dokumentów będą mogły być udostępniane w BIP przez dodatkowe trzy miesiące po uruchomieniu Rejestru Urbanistycznego, czyli do 1 października 2026 r. Przesunięto także o trzy lata, do 1 lipca 2029 r., wejście w życie przepisów rozszerzających zakres danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz termin udostępniania tych danych w Rejestrze Urbanistycznym.

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 52 tys. pracowników w niemal 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2024 roku jej przychody wyniosły 9,4 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą m.in. zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych oraz wyceny. Za nieustanne dążenie do doskonałości zgodnie z zasadą Better never settles Cushman & Wakefield otrzymuje wiele wyróżnień oraz nagród w konkursach branżowych i biznesowych. Dodatkowe informacje na stronie www.cushmanwakefield.com.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield