Czynsze w najlepszych nieruchomościach w Europie utrzymują się na stabilnym poziomie przy pierwszych oznakach wzrostu stóp kapitalizacji

Drugi kwartał upłynął pod znakiem zawirowań geopolitycznych związanych z utrzymującymi się napięciami na Bliskim Wschodzie. W tym okresie rentowności obligacji pozostawały na wysokim poziomie, nieznacznie obniżając się pod koniec kwartału w związku z nadziejami na zawarcie porozumienia pokojowego. Wraz z podwyżkami stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (EBC) perspektywa kompresji stóp kapitalizacji osłabła, co wywarło presję na ceny nieruchomości.

Pomimo niesprzyjających uwarunkowań nie odnotowano zmian stóp kapitalizacji na ponad trzech czwartych analizowanych rynków, choć ich wzrosty pojawiają się w coraz większej liczbie regionów Europy. Ostatecznie w skali całego kontynentu stopy kapitalizacji wzrosły w sektorach nieruchomości biurowych i logistycznych. Pozytywnym zjawiskiem była natomiast poprawa sytuacji na rynkach najmu, na których czynsze wzrosły zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, szczególnie w sektorze biurowym. Wszystko to w dalszym ciągu przekłada się na umiarkowany wzrost cen nieruchomości na poziomie ogólnoeuropejskim, jak i w większości regionów.

Za wzrost czynszów w sektorze biurowym odpowiadały przede wszystkim najbardziej atrakcyjne lokalizacje w COB, w których stawki czynszowe wzrosły o 1,2% kwartał do kwartału i o 4,5% rok do roku, podtrzymując trend obserwowany w ostatnich kwartałach. Największe wzrosty w ujęciu kwartalnym odnotowano w krajach Beneluksu (+2,6%), w Niemczech (+1,9%) oraz Wielkiej Brytanii i Irlandii (+1,6%). Pod tym względem wyróżnia się szczególnie Rotterdam (+13,2% kw./kw.), gdzie czynsze za wynajem najlepszych biur wyniosły niemal 385 euro za mkw. rocznie. Wzrost ten był efektem ostatnio sfinalizowanych transakcji oraz wysokich stawek wywoławczych w nowych inwestycjach. Z kolei w Edynburgu i Manchesterze – miastach zaliczanych do głównych rynków regionalnych Wielkiej Brytanii – czynsze wzrosły odpowiednio o 7,6% i 6,7% ze względu na silny popyt i ograniczoną dostępność powierzchni wysokiej jakości, co przełożyło się na wzrost stawek w realizowanych projektach. Na siedmiu rynkach odnotowano wzrost stóp kapitalizacji – to najwyższy wynik od II kw. 2024 roku – podczas gdy ich kompresję zaobserwowano jedynie na dwóch. W rezultacie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Europie wzrosły w drugim kwartale o 3 pb, osiągając poziom 5,39%.

Czynsze za wynajem powierzchni przy najbardziej prestiżowych ulicach handlowych pozostały zasadniczo stabilne, wzrastając jedynie o 0,2% w ciągu kwartału i o 3% rok do roku. W drugim kwartale tempo wzrostu wyraźnie wyhamowało, a na większości rynków stawki pozostały bez zmian. Największe wzrosty odnotowano w Sztokholmie (+2,3%) i Madrycie (+2,0%), przy czym na żadnym z analizowanych rynków nie zaobserwowano spadków czynszów. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych Europy pozostały na niezmienionym poziomie 4,77% względem poprzedniego kwartału, natomiast w ujęciu rocznym obniżyły się o 4 punkty bazowe. W Rzymie i Mediolanie spadły do 3,5% (-25 pb kw./kw.), a w Lyonie i Oslo wzrosły o 25 pb.

Czynsze za wynajem powierzchni logistycznych wzrosły względem pierwszego kwartału o 0,6%, kontynuując trend wzrostowy obserwowany w poprzednich czterech kwartałach. W rezultacie roczna dynamika wzrostu wyniosła 2,4% wobec 3,1% w ostatnim kwartale. Na tle całego kontynentu wyróżniają się w szczególności regiony Europy Południowej (+2,4%) oraz Europy Środkowo-Wschodniej (+1,5%) – w ujęciu kwartalnym czynsze wzrosły w Warszawie o 4,8%, a w Mediolanie i Rzymie o 2,9%. Jednocześnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych wzrosły o dwa punkty bazowe, do 5,23%, w wyniku dekompresji o 5-10 pb na dziewięciu rynkach, natomiast na kilku rynkach (m.in. w Pradze i Kopenhadze) odnotowano dalsze spadki.

Rynki Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej utrzymały pozycję najbardziej odpornych regionów, łącząc stosunkowo duże wzrosty czynszów ze stabilnymi lub nieznacznie zniżkującymi stopami kapitalizacji. Zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym stopy kapitalizacji w obu regionach pozostawały stabilne lub nieznacznie się obniżyły, podczas gdy czynsze utrzymywały się na dotychczasowym poziomie lub wzrosły.

Spośród analizowanych sektorów w Polsce największą dynamikę wzrostu czynszów odnotowano na rynku biurowym. Stawki za wynajem najlepszych powierzchni wzrosły w drugim kwartale o 0,25 euro za mkw. miesięcznie, a w ujęciu rocznym o 2,25 euro, co oznacza dynamikę przekraczającą 8,5%. Jednocześnie stopy kapitalizacji obniżyły się o 25 pb kwartał do kwartału, powracając do poziomu notowanego przed rokiem.

Na rynku logistycznym odnotowano umiarkowany wzrost czynszów, przy stabilnych stopach kapitalizacji w ujęciu kwartalnym.

Z kolei w sektorze handlowym zarówno czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych, jak i stopy kapitalizacji pozostały zasadniczo stabilne.