Silnie zdywersyfikowany popyt, strategiczna lokalizacja w pobliżu kluczowych rynków zagranicznych, rozwinięta infrastruktura, duży, liczący 4,5 mln mieszkańców rynek – lista argumentów motywujących inwestorów do ulokowania swojego kapitału na Śląsku jest naprawdę długa. Najlepiej ilustruje to lokalny rynek powierzchni magazynowo - przemysłowych, który podsumowuje najnowszy raport międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield „Kopalnie Biznesu”. Jak czytamy w opracowaniu, w latach 2021-2023 nigdzie indziej w Polsce nie powstało tak dużo magazynów jak właśnie w regionie śląskim, który wyprzedził kolejny w stawce region mazowiecki o prawie 10%. Co więcej, województwo to wygrywa w stawce z wiodącymi lokalizacjami CEE i ma apetyt na więcej.
Jeden z regionalnych liderów
Śląskie to aktualnie drugi pod względem wielkości rynek magazynowy w Polsce. Region, który ustępuje jedynie województwu mazowieckiemu, możemy jednocześnie uznać za najbardziej złożony i wyjątkowy w skali całego kraju, jeśli weźmiemy pod uwagę głębokość sektora, liczbę dostępnych lokalizacji i rodzaj obecnych najemców. Z tego też powodu województwo śląskie to (obok Warszawy) lider wśród rynków lokalnych w CEE, oferujący przedsiębiorcom największą powierzchnię przemysłową odpowiadającą około 766 pełnowymiarowym boiskom do piłki nożnej. Dla porównania, w innych znaczących ośrodkach produkcyjno-magazynowych, podaż powierzchni jest dużo niższa, np. w regionie Budapesztu czy Pragi zasoby wynoszą jedynie po blisko 3,5 mln mkw.,
komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Na koniec 2023 roku poziom powierzchni niewynajętej na Śląsku wynosił około 333 000 mkw. i wyprzedzał Węgry, Czechy czy Rumunię. Dla kontrastu, w rejonie Pragi, do wynajęcia pozostawało wtedy niespełna 30 000 mkw. powierzchni, czyli 11-krotnie mniej w województwie śląskim. Z najnowszych danych Cushman & Wakefield wynika, że poziom dostępnej do wynajęcia powierzchni magazynowej na koniec I kwartału tego roku wzrósł na Śląsku do ponad 350 000 mkw. Ponadto deweloperzy uruchamiają i planują nowe projekty, co może zmotywować wielu inwestorów, aby ulokować swój kapitał właśnie tutaj,
komentuje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency.
Rynek na Śląsku napędza dywersyfikacja najemców i lokalna specjalizacja
Siła Śląska leży w bardzo dużej dywersyfikacji lokalizacji inwestycyjnych, jak również różnorodności aktywnych tu branż i kierunków pochodzenia kapitału zagranicznego. Jednocześnie na przestrzeni ostatnich lat region zdołał wypracować swoją lokalną, motoryzacyjną specjalizację, co doskonale ilustrują wyniki notowane przez Katowicką Specjalną Strefę Ekonomiczną. W samej KSSE znajduje się ponad 600 polskich i zagranicznych przedsiębiorstw, z których ok. 40% związanych jest z przemysłem samochodowym oraz metalowo-maszynowym. Ponadto w naszej strefie aktywni są przedstawiciele sektora spożywczego, tworzyw sztucznych, branży chemicznej oraz elektrycznej i elektronicznej. Każdorazowo inwestycja z powyższych sektorów, to potencjalny wzrost powierzchni magazynowych na lokalnym rynku,
komentuje dr hab. Rafał Żelazny, Prezes Zarządu Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej SA.
Porównując lata 2022 i 2023 widzimy, że w ubiegłym roku znacząco wzrósł udział branży motoryzacyjnej, z 12% do 23%, a także produkcyjnej – z 14% do 16%, natomiast obniżyła się aktywność firm logistycznych – z 30% do 21%. Nisza aktywność logistyków jest jednak trendem, który obserwujemy również w innych lokalizacjach magazynowych w Polsce. Prawdopodobnie jednak jest to sytuacja przejściowa, a kolejne kwartały mogą przynieść ożywienie w tej grupie najemców. Tym bardziej może dotyczyć to Śląska, który z uwagi na swoją strategiczną lokalizację i bardzo rozwinięte zaplecze infrastrukturalne, jest jednym z najważniejszych rynków w regionie CEE na celowniku firm z branży TSL,
tłumaczy Konrad Jacewicz, Associate, Industrial Agency, Cushman & Wakefield.
Dla przykładu, w Czechach, w regionie praskim, który jest najdroższym z rynków CEE, należy spodziewać się stawki bazowej w przedziale 6,50-7,75 EUR/mkw. i stawki efektywnej obniżonej poprzez miesiące bezczynszowe i zmniejszenie kosztów dostosowania do poziomu 6,20-7,50 EUR/mkw. Z kolei w regionie ostrawskim stawka bazowa oscyluje w przedziale 5,20-5,75 EUR/mkw., a stawka efektywna utrzymuje się na poziomie 4,90-5,50 EUR/mkw. Na Słowacji, w regionie bratysławskim, z wyłączeniem o co najmniej jedno euro droższego miejskiego obszaru, można oczekiwać stawki bazowej w przedziale 4,75-5,60 EUR/mkw., która jest często de facto stawką efektywną ze względu na bardzo ograniczone chęci deweloperów do jakichkolwiek negocjacji,
dodaje Damian Kołata.
Rynek pracy daje potencjał do dalszego rozwoju
W województwie śląskim średni stan zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw utrzymuje się na poziomie ok. 784 tys. pracowników. Świadczy to o dojrzałości lokalnego rynku pracy i wzmacnia pozycję województwa śląskiego jako atrakcyjnego miejsca do inwestycji, szczególnie w obszarze nowych technologii i przemysłu. Metropolia śląska rozwija się w wielu kluczowych dla gospodarki obszarach, a to daje dostęp do unikatowych kompetencji w obszarze badań i rozwoju i pozwala inwestorom na realizowanie innowacyjnych projektów. Nie powinno więc dziwić, że w ciągu ostatnich lat Katowice i Śląsk stały się jedną z głównych lokalizacji inwestorów z sektora usług wspólnych, nowoczesnych technologii i R&D. Ponadto działania samorządu konsekwentnie poprawiają jakość życia mieszkańców i pracują na umacnianie marki całego województwa, a to powinno owocować kolejnymi inwestycjami w najbliższej przyszłości,
podsumowuje Dagmara Żuromska, Strategic Business Development Senior Manager Randstad.
Więcej informacji znajduje się w najnowszym raporcie Cushman & Wakefield „Kopalnie Biznesu. Rynek magazynowo- produkcyjny Górnego Śląska”. Opracowanie analizuje potencjał inwestycyjny województwa śląskiego, między innymi jako lokalizacji dla inwestycji magazynowo – przemysłowych.
Autorami raportu są Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Konrad Jacewicz, Associate, Katarzyna Dębska, Negocjatorka, Magdalena Muszyńska, Negocjatorka, Michał Sikora, Konsultant ds. terenów inwestycyjnych, opinii technicznych i Specjalnych Stref Ekonomicznych oraz Jakub Skrok Menedżer ds. technicznych.