Od ostrożności do optymizmu – europejski rynek nieruchomości wkracza w rok 2026 z pozytywną dynamiką

22 grudnia 2025

Raport Cushman & Wakefield pt. „European Outlook 2026” przedstawia szczegółową analizę sił makroekonomicznych, które będą oddziaływały na rynki nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach
Rośnie zaufanie do rynku nieruchomości w Europie, co przełoży się na wzrosty w jego głównych sektorach dzięki poprawie kluczowych wskaźników i nastrojów wśród inwestorów

Z najnowszych prognoz międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield przedstawionych w raporcie „European Outlook 2026” wynika, że po roku naznaczonym niepewnością i adaptacją do nowych realiów, europejskie rynki nieruchomości wkraczają w rok 2026 z większym optymizmem.

Ożywienie w regionie napędzać będzie stabilizacja warunków ekonomicznych, niższe koszty finansowania oraz strukturalne czynniki wzrostu. Zarówno inwestorzy, jak i najemcy zaczynają przechodzić do działania po okresie ostrożności, koncentrując się przede wszystkim na najbardziej atrakcyjnych nieruchomościach, które spełniają standardy ESG.

Pod koniec bieżącego roku odnotowaliśmy wyraźną zmianę nastrojów. Mimo iż poziom niepewności znacząco się zmniejszył i rośnie zaufanie do sektora nieruchomości komercyjnych, nadal istnieje ryzyko zarówno odbicia, jak i pogorszenia sytuacji na rynku. Obserwujemy ponowny napływ kapitału, stabilne stopy procentowe lub ich obniżki oraz stabilizację lub poprawę wskaźników na rynkach najmu. Jeśli rok 2025 był testem odporności, to rok 2026 ma realne szanse to wynagrodzić,

mówi Kevin Thorpe, Główny Ekonomista w Cushman & Wakefield.

Rosnący optymizm widać też na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.

W Polsce mamy dziś do czynienia ze stabilizacją, ale nie oznacza to niższej dynamiki zmian. Wręcz przeciwnie – transformacja rynku nabiera tempa. Polska znalazła się w gronie zaledwie siedmiu europejskich krajów uznanych za lokalizacje o silnym potencjale wzrostu dla inwestycji w strategiczne branże, takie jak obronność, technologie czystej energii, surowce krytyczne i life sciences. Rosnące inwestycje w te cztery sektory stają się z kolei silnym motorem popytu na powierzchnie przemysłowo-logistyczne. Dynamiczne odbicie obserwujemy na rynku hotelowym, na którym liczba noclegów rezerwowanych przez zagranicznych turystów w pierwszej połowie tego roku przebiła poziomy notowane jeszcze przed pandemią. Wysoką aktywność utrzymuje też rynek handlowy – trwa boom na budowę parków handlowych, pojawiają się kolejne debiuty sieci, a średnie czynsze w obiektach prime rosną we wszystkich formatach: w centrach, parkach i przy ulicach handlowych. Co istotne, tempo wzrostu przewyższa poziom indeksacji o wskaźnik inflacji, co potwierdza silny popyt i ograniczoną dostępność najbardziej atrakcyjnych lokalizacji. Jeśli chodzi o rynek biurowy, który doświadcza dziś ograniczonej nowej podaży, widoczna jest stabilizacja sentymentu, szczególnie w segmencie budynków prime i obiektów zgodnych z najwyższymi standardami ESG. Najemcy, podobnie jak inwestorzy, są dziś bardzo świadomi. Poszukują lokalizacji, które będą wspierać ich strategie zrównoważonego rozwoju, retencji talentów i efektywnego zarządzania kosztami. Ten trend będzie się tylko umacniał w nadchodzących kwartałach,

komentuje Krzysztof Misiak, Head of Cushman & Wakefield Polska.

Sytuacja w poszczególnych sektorach

Nieruchomości biurowe typu prime – COB liderami wzrostu czynszów w warunkach ograniczonej podaży

Firmy nadal najchętniej wybierają budynki biurowe o wysokim standardzie w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co przekłada się na silny popyt ze strony najemców i zainteresowanie inwestorów Centralnymi Obszarami Biznesu (COB). W drugim kwartale 2025 roku aż 75% wszystkich umów najmu zawartych zostało w COB w miastach takich jak Londyn, Paryż, Frankfurt czy Amsterdam. Stopy pustostanów w głównych obszarach biznesowych spadły do 7,1%, powodując wzrost czynszów o 3,7% w ujęciu rocznym i o 13,2% na przestrzeni minionych trzech lat. W budowie znajduje się nieco ponad 10 mln mkw. nowej powierzchni biurowej – najmniej od dekady – co z pewnością przełoży się na wciąż ograniczoną podaż. Według prognoz czynsze na głównych rynkach mogą wzrosnąć w okresie od 2025 r. do 2027 r. średnio o 4,7%, przy czym najbardziej w londyńskiej dzielnicy West End (+10,3%), londyńskim City (+9,9%) oraz paryskim COB (+6,1%). Do 2027 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów mogą ulec kompresji o 25 punktów bazowych - do poziomu 5%.

Korytarze logistyczne – stabilizacja aktywności najemców i korzystne warunki finansowania dłużnego

W trzecim kwartale 2025 roku popyt na europejskich rynkach najmu ustabilizował się na poziomie nieznacznie niższym niż w okresie przed pandemią, przy utrzymującej się ostrożności najemców. Niemniej jednak na kilku rynkach odnotowano znaczące ożywienie w drugim półroczu, do czego przyczynił się wzrost aktywności firm z sektora obronnego i czystej energii oraz wysoki poziom wydatków konsumenckich. Podaż dostępnej powierzchni stopniowo maleje wraz ze spowolnieniem aktywności budowlanej. W 2026 roku wskaźniki pustostanów pozostaną na stabilnym poziomie, ale w kolejnym mogą zacząć się obniżać. Według prognoz czynsze bazowe za powierzchnie logistyczne w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach wzrosną w latach 2026-2027 o ok. 2,2%, przy czym największe wzrosty są przewidywane w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Szwecji i Francji. Apetyt inwestorów utrzymuje się na wysokim poziomie, a towarzyszą temu stabilne ceny oraz korzystne warunki finansowania dłużnego, które należą do najbardziej atrakcyjnych w porównaniu z innymi klasami aktywów. Do 2029 roku stopy kapitalizacji mogą spać o 40-75 punktów bazowych.

Transformacja sektora handlowego – wzrost znaczenia formatów nastawionych na doświadczenia oraz lokalizacji prime

W największych miastach europejskich, m.in. w Madrycie, Mediolanie i Paryżu, obserwuje się wyraźne odbicie sprzedaży detalicznej i poprawę nastrojów, a sklepy stacjonarne ewoluują w kierunku destynacji oferujących osobisty kontakt z marką. Według prognoz czynsze za wynajem najbardziej atrakcyjnych lokali handlowych będą rosły w najbliższych dwóch latach w tempie 1,9% rocznie, głównie za sprawą wzrostów w najlepszych lokalizacjach i obiektach. Jednocześnie wzrasta zaufanie inwestorów do sektora handlowego, który odpowiada już za 16% całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych w Europie w porównaniu z zaledwie 12-procentowym udziałem w 2021 roku. Coraz częściej obserwuje się również większe transakcje o wartości od 250 mln euro wzwyż, zwłaszcza w Europie Południowej i Środkowej. W niektórych regionach ceny nieruchomości w tym sektorze zaczynają wzrastać, przy jednoczesnej kompresji stóp kapitalizacji dla parków i centrów handlowych w ostatnich kilku kwartałach. Ten trend może się utrzymać w najbliższym czasie, a stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Europie mogą spaść w latach 2026-2029 o 15-55 punktów bazowych.

Sektor living – utrzymujący się popyt i wsparcie rządowe fundamentem wzrostu

Ze względu na trendy demograficzne i społeczne popyt w sektorze living utrzyma się na wysokim poziomie, wciąż przewyższając podaż. Liczba pozwoleń na budowę w krajach takich jak Wielka Brytania i Niemcy spadła najniższego poziomu od wielu lat, co przełoży się na dalszą presję na podaż. W 2026 roku czynsze w sektorze PRS mogą wzrosnąć o 3,7% w Wielkiej Brytanii, o 3,1% w Niemczech i o 5,3% w Hiszpanii, przy jednocześnie znacznych wzrostach prognozowanych w Holandii. Choć koszty budowy pozostają wysokie, rozwiązania wprowadzane przez rządy poszczególnych państw, takie jak obniżki stawki podatku VAT w Irlandii i Portugalii czy ulgi podatkowe w Wielkiej Brytanii, wpływają pozytywnie na rentowność realizowanych inwestycji.

Hotele – ożywienie ruchu turystycznego napędza aktywność inwestycyjną w największych miastach europejskich

Rok 2026 przyniesie znaczący wzrost ruchu turystycznego w Europie, a liczba noclegów w hotelach może wzrosnąć o 5,6%, głównie tych udzielanych gościom zagranicznym. Według prognoz na największe wzrosty mogą liczyć miasta takie jak Warszawa, Ateny i Sztokholm, natomiast Lizbona, Dublin i Edynburg mogą odnotować nieznaczne spadki - po dobrym roku 2025. Wolumen transakcji inwestycyjnych, który w 2025 roku wyniósł 25 mld euro, w 2026 roku może przekroczyć 27 mld euro. Liderami pod względem napływu kapitału pozostają Wielka Brytania, Hiszpania i Francja, ale bardzo duży wzrost aktywności inwestycyjnej aż o 71% od początku roku do września odnotowano w regionie DACH (Niemcy, Austria i Szwajcaria), przede wszystkim w wyniku powrotu inwestorów typu core. Głównym celem kupujących są obiekty luksusowe (wzrost o 72% w I poł. 2025 r.) z uwagi na ich dobre wyniki, a także hotele klasy ekonomicznej i średniej (50%), które cenione są za efektywność i niższe koszty pracy.

Centra danych – digitalizacja i infrastruktura energetyczna wpływają na kierunek ekspansji w regionie EMEA

Popyt na centra danych w regionie EMEA szybko rośnie napędzany przez czynniki takie jak: rozwój sztucznej inteligencji i usług chmurowych oraz postępującą transformację cyfrową, które kształtują zapotrzebowanie na infrastrukturę. Główne rynki Europy Zachodniej stają w obliczu wyzwań związanych mocą operacyjną ze względu na ograniczony dostęp do energii, co przekłada się na wzrost zainteresowania dużymi terenami typu brownfield oraz alternatywnymi strategiami inwestycyjnymi. Na kluczową lokalizację wyrastają kraje nordyckie, które oferują dostęp do energii zeroemisyjnej oraz możliwości skalowania dla operatorów hiperskalowych centrów danych. Rozwój centrów danych obserwuje się nie tylko na rynkach dojrzałych – również lokalizacje w Europie Południowej i Środkowej, które pełnią funkcję strategicznych węzłów łączności, przyciągają znaczące inwestycje. Moc IT centrów danych w regionie EMEA będzie rosnąć w latach 2025-2030 w skumulowanym rocznym tempie sięgającym nawet 32%, co sprawia, że obiekty te są jedną z najszybciej rozwijających się i najbardziej konkurencyjnych klas aktywów w tej części świata

Ożywienie na europejskim rynku nieruchomości napędza stopniowa poprawa wskaźników ekonomicznych. Największe ośrodki biurowe takie jak Londyn, Paryż i Frankfurt odnotowują silny popyt ze strony najemców, natomiast aktywa logistyczne pozostają głównym celem inwestorów. Jednocześnie trendy takie jak digitalizacja i zrównoważony rozwój przyczyniają się do zmian w strategiach inwestycyjnych i otwierają nowe możliwości przed tymi, którzy są gotowi podjąć szybkie działania,

mówi Guilherme Neves, Starszy Analityk ds. Prognoz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Karolina Samczyńska

Head of Marketing and Sales Enablement, Poland Cushman & Wakefield

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant Linkleaders

+48 502 556 846